매물 유형: 아파트
분석 번호: 4901
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 율리역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근 재개발 및 공원 조성 사업 등 다양한 개발 호재가 존재합니다. 다만, 부산 북구의 인구 감소 추세와 다수의 신규 공급 예정 물량은 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트는 다소 제한적일 수 있으나, 재건축 추진 상황에 따라 가치 상승 여력이 있습니다.
제시된 매매가 1억 3,600만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 스펙트럼(최저 8,539만 원 ~ 최고 1억 3,699만 원)의 상단 범위에 해당합니다. 이는 최근 동일 단지 내 유사 조건의 최고가 거래와 유사한 수준으로, 현재 시장에서 형성된 최고 수준의 가치를 반영하고 있는 것으로 판단됩니다. 따라서 가격적 메리트가 아주 높다고 보기는 어려우나, 재건축 가능성 등 미래 가치를 고려한 가격으로 볼 수 있습니다.
#1 비교사례는 금곡동 금곡5단지주공 아파트 9층 49.77㎡ 매물로, 2026년 5월 1억 3,700만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적, 유사 층으로 유사도 100점이며, 보정 후 대입 총액은 1억 3,699만 원입니다. #2 비교사례는 금곡동 금곡5단지주공 아파트 5층 49.77㎡ 매물로, 2026년 6월 1억 2,500만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적이나 층이 낮아 층구간 감점(-10점)이 있었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 2,499만 원입니다. #3 비교사례는 금곡동 금곡5단지주공 아파트 1층 49.77㎡ 매물로, 2026년 1월 8,500만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적이나 층이 낮아 층구간 감점(-10점)이 있었고, 시점 보정 계수(1.005)가 적용되었으며, 보정 후 대입 총액은 8,539만 원입니다.
대상 아파트는 율리역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 인근 재개발 및 공원 조성 등 지역 개발 호재가 많아 투자 가치가 보통 이상으로 평가됩니다. 다만, 세대당 주차대수가 0.33대로 매우 낮아 실거주 편의성 측면에서는 감점 요인이 존재합니다. 부산 북구의 인구 감소 추세는 장기적인 수요에 영향을 미칠 수 있으나, 재건축을 통한 신축 아파트 전환 시 가치 상승 여력이 충분합니다.
금곡5단지주공 아파트는 1994년 준공되어 현재 32년차로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률은 221.09%로 법정 상한(250%) 대비 28.91%p의 갭이 존재하여 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 덕천2, 금곡2-1, 만덕2 등 다수의 재개발 사업이 활발히 진행 중인 점은 대상 단지의 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 재건축 추진 여부 및 진행 상황에 따라 가치 상승의 폭이 달라질 수 있습니다.
부산 북구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 대상 매물이 위치한 금곡동은 시군구 내 거래 활성도 3위를 기록하며 비교적 활발한 거래가 이루어지고 있습니다. 율리역 역세권 입지와 재건축 연한 도달에 따른 개발 잠재력은 긍정적인 미래 성장 요인입니다. 다만, 부산 북구의 인구 감소 추세와 향후 대규모 신규 공급 물량은 시장에 공급 경쟁 심화 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 사업의 성공적인 추진 여부가 가장 중요한 성장 동력이 될 것입니다. 단기적으로는 시장의 상승세에 힘입어 보합 또는 소폭 상승이 예상되나, 대규모 공급 물량의 영향을 주시해야 합니다.
조건부 매수