매물 유형: 아파트
분석 번호: 4902
종합 리스크 점수: 68점
대상 아파트는 준공 30년이 도래하여 재건축 연한을 충족하며, 성남시의 노후계획도시 특별정비계획 등 재건축 관련 호재가 긍정적인 영향을 미 미치고 있습니다. 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 시장 활성도가 높은 편입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다.
제시된 매매가 16억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 14억 333만 원에서 15억 9,407만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 초과하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 추세와 재건축 기대감이 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
비교사례 8건 중 5건은 유사도 100점으로 동일 단지 내 유사 층수 및 시점의 거래입니다. #1 사례는 2026년 6월 동일 단지 13층 84.97㎡가 15억 7,500만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 총액은 15억 7,500만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 동일 단지 13층 84.768㎡가 15억 원에 거래되었고, 대상지 대입 총액은 15억 357만 원입니다. #6, #7, #8 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 모두 동일 단지 내 거래로 높은 유사도를 보입니다. 이들 사례는 전반적으로 대상 매물의 제시가 16억 원이 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치함을 시사합니다.
대상 아파트는 오리역(수인분당선)에서 도보 8분 거리에 위치한 준역세권으로 교통 접근성이 양호하며, 추정 프리미엄은 2%입니다. 대단지 아파트로 기본적인 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 주변에 구미공원사거리, 이마트24, 푸른솔나무종합병원, 키즈펀어린이집 등 생활 편의시설이 풍부하여 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 특히, 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달한 점은 장기적인 투자 관점에서 큰 매력으로 작용합니다.
대상 단지는 1996년 준공되어 재건축 연한 30년을 충족했습니다. 현재 용적률은 256.59%로 법정 상한 300% 대비 43.41%p의 갭이 있어 재건축 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다. 성남시의 노후계획도시 특별정비계획 발표 등 재건축 관련 정책적 지원이 활발하여 재건축 추진 가능성이 높습니다. 인근에서 '분당 노후계획도시 23구역(시범단지2)S6구역(장안타운4) 결합 특별정비계획' 등 다수의 재건축 사업이 진행 중이므로, 대상 단지 또한 재건축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
성남시 분당구 아파트 시장은 매매가격지수, 전월세가격지수 모두 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 매매수급동향도 수요 우세를 나타내고 있어 당분간 가격 상승 압력이 지속될 것으로 보입니다. 대상 단지는 재건축 연한 도래 및 성남시의 재건축 활성화 정책에 힘입어 미래 성장 잠재력이 높습니다. 다만, 인근에 예정된 대규모 신규 아파트 공급 물량은 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있으므로, 장기적인 관점에서 공급 물량 추이를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다. 전반적으로 재건축 기대감과 양호한 입지를 바탕으로 긍정적인 미래 성장 전망을 가집니다.
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