매물 유형: 아파트
분석 번호: 4903
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높으며, 분당 노후계획도시 특별정비계획 지정 등 지역 내 재건축 호재가 풍부합니다. 최근 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.
제시가 9억 8,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 8억 5,391만 원에서 9억 8,421만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 내 유사 면적 거래 중 최고가 수준에 해당하며, 미래 재건축 기대감이 상당 부분 선반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(±5%)의 거래이며, 최근 1~4개월 이내의 거래로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 1.010이 적용되어 최근 시장의 상승세가 반영되었습니다. 특히, #14 사례(2026.2 거래, 39.01㎡)는 9억 8,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 9억 8,421만 원으로 산출되어 대상 매물의 제시가와 유사한 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 내에서 유사한 가격대에 거래가 이루어졌음을 보여줍니다.
대상 아파트는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 매우 높습니다. 우수한 주차 환경과 하얀어린이공원, GS25 등 편의시설 접근성이 양호합니다. 미금역이 도보 14분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄이 기대됩니다. 재건축 호재와 더불어 분당 지역의 꾸준한 수요를 고려할 때 장기적인 투자 가치가 높습니다.
건물 나이 31년으로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 168.37%p로 개발 잠재력이 높습니다. '분당 노후계획도시 특별정비계획' 지정 등 지역 내 재건축 관련 정책적 지원이 활발하여 재건축 가능성이 매우 높습니다. 인근의 '분당 노후계획도시 23구역(시범단지2)S6구역(장안타운4)' 등 다수의 재건축 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어, 대상 단지 또한 재건축 추진에 탄력을 받을 것으로 예상됩니다.
성남시 분당구 아파트 시장은 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 흐름을 이어가고 있습니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달 및 높은 개발 잠재력, 그리고 분당 노후계획도시 특별정비계획 등 강력한 재건축 호재를 바탕으로 미래 성장 전망이 매우 밝습니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량에 따른 일시적인 시장 변동 가능성은 있으나, 장기적으로는 재건축을 통한 가치 상승이 기대됩니다.
매수