매물 유형: 아파트
분석 번호: 4908
종합 리스크 점수: 80점
대상 매물은 준공 5년차 신축 아파트로, 성남시 분당구의 다양한 개발 호재와 함께 높은 미래가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다. 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승 추세이며, 매매수급동향도 수요 우세를 보여 시장 분위기가 긍정적입니다. 다만, 제시된 매매가 16억 원은 유사 사례 분석 결과 산출된 가치 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 16억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 13억 6,588만 원에서 14억 9,316만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일한 판교풍경채어바니티(5단지) 아파트 내 거래입니다. 유사도 점수는 90~100점으로 매우 높으며, 층구간 차이로 인한 감점(10점)을 제외하고는 유사성이 뛰어납니다. 최근 거래 시점은 2026년 1월부터 6월까지로, 시점 보정 계수(1.029~1.043)가 적용되어 현재 시장 가치를 반영하고 있습니다. 특히, #1 사례(17층, 2026.2 거래)는 보정 후 대입 총액 14억 9,214만 원, #2 사례(19층, 2026.1 거래)는 14억 5,972만 원, #7 사례(14층, 2026.6 거래)는 14억 9,316만 원으로 산출되어 대상 매물의 가치 평가에 중요한 참고 자료가 됩니다.
대상 매물은 준공 5년차의 신축 아파트로, 단지 경쟁력과 주거 쾌적성이 우수합니다. 주변에 대장근린공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 판교다온어린이집 등 교육 시설이 인접해 있습니다. 교통 접근성은 지하철역 정보가 없어 아쉬우나, 판교대장로5길에 인접해 있어 차량 이동은 용이할 것으로 보입니다. 성남시 분당구의 전반적인 시장 지수 상승과 낮은 미분양률은 긍정적인 투자 환경을 시사합니다.
대상 아파트는 2021년 준공되어 건물 나이가 5년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 25년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 신축 아파트임을 고려할 때 당분간은 논의되기 어려울 것으로 판단됩니다.
성남시 분당구는 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승 추세를 보이며, 매매수급동향도 수요 우세를 나타내고 있어 시장 전망은 긍정적입니다. 특히, '성남낙생 공공주택지구', '분당 노후계획도시 특별정비계획' 등 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승이 기대됩니다. 다만, '더샵 분당센트로', '더샵 분당티에르원' 등 1,520세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 물량 증가에 따른 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다. 현재 제시된 매매가 16억 원은 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 매수 시에는 가격 협상 여지를 충분히 고려하는 것이 중요합니다.
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