경기도 의정부시 평화로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 4910

종합 리스크 점수: 63점

AI 요약 평가

본 매물은 준공 7년차의 비교적 신축 아파트로, 범골역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 그러나 세대당 주차대수가 0.04대로 매우 낮아 주차 편의성이 떨어지며, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 및 가격 변동성에 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 3점 — 현재 재건축 연한까지 23년 남아 재건축 가능성이 낮으며, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다.
건물 노후도(사진): 7점 — 준공 7년차로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후도는 양호할 것으로 판단됩니다. (사진상 확인 불가)
인근 실거래가: 7점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 5.9%로, 인근 유사 사례와 비교 시 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 5건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 의정부역 행복로 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 7점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.8% 변동하여 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 7점 — 준공 7년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시 매매가 2억 3,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 2억 986만 원에서 2억 1,710만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 다소 높은 수준에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물의 가격과 유사한 수준으로, 층수 및 내부 상태에 따라 가격 타당성을 판단해야 할 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 2건 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. #1 사례는 2026년 6월 5층 58.305㎡가 2억 3,700만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 2억 1,710만 원의 가치로 보정됩니다. #2 사례는 2026년 1월 8층 58.305㎡가 2억 2,850만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대상지 대입 시 2억 986만 원의 가치로 보정됩니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일한 일반상업지역에 위치하며, 면적 및 도로 조건이 유사하여 별도의 면적, 용도, 도로 보정은 적용되지 않았습니다. 시점 보정 계수는 한국부동산원 지가변동률 지수를 기반으로 1.001이 적용되었습니다.

심층 분석

더웰가2는 범골역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 준공 7년차의 비교적 신축 아파트라는 장점이 있습니다. 그러나 68세대의 소규모 단지이며, 세대당 주차대수가 0.04대로 매우 낮아 주차 불편이 예상됩니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 투자 가치 상승에 제약이 있을 수 있습니다.

본 단지는 준공 7년차로 재건축 연한(30년)까지 23년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 용적률은 945.35%로 법정 상한 1300% 대비 여유가 있으나, 재건축 연한 도래 전까지는 개발이익을 기대하기 어렵습니다.

의정부시 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으나, 미분양 증가 및 대규모 신규 공급 예정 물량이 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 대상 매물은 역세권 입지와 신축이라는 강점이 있지만, 소규모 단지 및 낮은 주차 비율은 단점으로 작용합니다. 향후 신규 공급 물량의 입주 시점에 따라 가격 변동성이 커질 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

실제 매물의 층수와 향을 확인하여 일조량 및 조망권이 가격에 적절히 반영되었는지 확인해야 합니다.
세대당 주차대수가 매우 낮은 점을 고려하여 실제 주차 편의성 및 주차 공간 확보 여부를 현장 확인해야 합니다.
최근 6개월간 동일 단지 내 거래된 매물들의 층별 및 면적별 상세 내역을 파악하여 제시 매매가와의 차이를 분석해야 합니다.
관리비 내역을 상세히 확인하여 높은 주차 비율로 인한 추가 관리비 부담이 없는지 확인해야 합니다.
인근에 예정된 대규모 신규 아파트 공급 사업지(의정부 푸르지오 클라시엘, 의정부 롯데캐슬 나리벡시티 등)의 진행 상황과 입주 시기를 확인하여 향후 시장에 미칠 영향을 예측해야 합니다.
건물 내부 마감재 상태, 수리 필요 여부, 누수 흔적 등 실제 매물의 컨디션을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

최종 판정

보류