매물 유형: 아파트
분석 번호: 4917
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 의정부중앙역 초역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수하며, 용적률 갭이 커 향후 재건축/리모델링을 통한 개발 잠재력이 높습니다. 다만, 주변에 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 범위 내에 있어 적정 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 4억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 6,746만 원의 가치 스펙트럼 대비 상위에 위치합니다. 이는 매도인이 시장 상황과 개발 잠재력 등을 반영하여 다소 높은 가격을 제시한 것으로 보입니다.
유사도 100점의 비교사례는 동일 단지 내 14층, 전용 84.4㎡ 매물이 2026년 5월 3억 6,500만 원에 거래된 건입니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 최근 시점 거래로 높은 유사도를 보이며, 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 보정 후 대입 총액은 3억 6,746만 원으로 산출되었습니다.
대상 아파트는 의정부중앙역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 주변에 의정부중앙초등학교 등 학군도 양호하여 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정은 단기적인 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 장기적으로는 재건축/리모델링을 통한 가치 상승 여력이 존재합니다.
준공 21년차로 재건축 연한(30년)까지 9년이 남아있습니다. 현재 용적률이 635.64%로 법정 상한 1300% 대비 664.36%p의 여유가 있어 재건축 또는 리모델링을 통한 개발 잠재력이 매우 높습니다. 이는 장기적인 관점에서 투자 매력을 높이는 중요한 요소입니다.
의정부시 아파트 시장은 매매가격지수 상승, 전세가격지수 상승, 매매수급동향 상승 등 긍정적인 신호가 보입니다. 그러나 매매 거래량 하락과 707세대의 미분양 현황은 시장의 불확실성을 내포하고 있습니다. 특히, 의정부 푸르지오 클라시엘, 더샵 의정부역 링크시티 등 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장의 경쟁을 심화시키고 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 대상 매물은 초역세권 입지와 높은 개발 잠재력으로 중장기적인 관점에서는 긍정적인 전망을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 공급 리스크를 주시해야 합니다.
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