매물 유형: 아파트
분석 번호: 4923
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물인 한국개나리 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한에 근접해 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다. 인근에 회룡역이 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주변에 직동근린공원 등 녹지 공간이 풍부하여 주거 쾌적성이 높습니다. 다만, 의정부시 내 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 3억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 4,962만 원의 가치 스펙트럼과 유사한 수준입니다. 이는 비교사례가 동일 단지 내 거래로 유사도가 높고, 시점 및 층구간 보정이 적용된 결과입니다. 따라서 제시가는 시장의 실거래가치를 적절히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 #1 '호원동 한국개나리'로, 2026년 4월 84.93㎡ 면적이 3억 4,900만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 대상 매물(3층)과 비교사례(14층) 간 층구간 차이로 인해 10점의 감점이 적용되었으나, 시점 보정(1.002)을 통해 최종 보정 후 대입 총액은 3억 4,962만 원으로 산출되었습니다. 평당가는 1,361만 원/평입니다. 면적, 토지 용도지역, 도로 조건, 역세권 여부는 유사하여 보정 계수가 1.000으로 적용되었습니다.
대상 단지는 준공 29년차 아파트로 재건축 연한에 근접하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다. 회룡역(1호선) 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 의정부호원초등학교가 인접해 학군 경쟁력도 갖추고 있습니다. 다만, 인근 지역의 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 투자 수익률에 영향을 미 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.
건물 나이 29년으로 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 그러나 현재 용적률이 317%로 법정 상한 300%를 초과하고 있어, 재건축 추진 시 용적률 인센티브 확보가 어렵고 사업성 분석이 필수적입니다. 리모델링 또한 대안으로 검토될 수 있습니다.
의정부시의 매매가격지수와 전세가격지수는 상승세를 유지하고 있으나, 아파트 거래량은 감소 추세입니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성이 있습니다. 그러나 회룡역 역세권 입지와 재건축 연한 도래는 장기적인 관점에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 전반적으로 보합세 속에서 신규 공급에 따른 변동성이 존재하며, 장기적인 관점에서 개발 가능성을 염두에 둔 신중한 투자가 요구됩니다.
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