매물 유형: 아파트
분석 번호: 4926
종합 리스크 점수: 67점
경기도 의정부시 호원동에 위치한 호원가든1 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한 도달이 임박하여 개발 잠재력이 높습니다. 범골역 초역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 주변에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 건물 노후도 및 주차 공간 부족은 단점으로 작용할 수 있습니다.
제시된 매매가 3억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 5,563만 원에서 3억 8,098만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 3억 6,499만 원 대비 소폭 높은 수준입니다. 이는 호원가든1 단지의 고층 프리미엄 및 재건축 기대감이 일부 반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 호원가든1 단지 내 동일 평형(84.96㎡) 거래이며, 시점 보정과 층구간 감점이 적용되었습니다. #1 사례(2026.06, 22층)는 3억 6,300만 원으로 유사도 100점입니다. #2 사례(2026.06, 11층)는 층구간 감점(-10점)에도 불구하고 3억 7,800만 원으로 가장 높은 대입 가치를 보였습니다. #3 사례(2026.05, 6층)는 3억 6,499만 원, #4 사례(2026.04, 8층)는 3억 5,563만 원, #5 사례(2026.01, 11층)는 3억 8,098만 원, #6 사례(2026.03, 3층)는 3억 5,588만 원으로 각각 층구간 감점이 적용되었습니다. 전반적으로 유사도 90점 이상의 사례들이 다수 존재하여 신뢰도 높은 분석이 가능합니다.
호원가든1은 범골역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 투자 가치의 핵심 요소입니다. 29년차 아파트로 재건축 연한 도달이 임박하여 향후 개발에 대한 기대감이 높습니다. 주변에 북한산국립공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 인근에 학교 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 양호합니다.
호원가든1은 1997년 준공되어 현재 29년차로, 재건축 연한인 30년에 1년 남았습니다. 이는 재건축 사업 추진의 중요한 시점으로, 향후 재건축 추진 여부에 따라 단지의 가치가 크게 변동될 수 있습니다. 용적률 미등록으로 정확한 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 용적률 300% 대비 현재 용적률이 낮다면 사업성이 높을 수 있습니다. 재건축 추진 동향 및 주민 동의율을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
의정부시 아파트 시장은 매매가격지수 보합, 전월세가격지수 상승, 매매수급동향 상승 등 혼조세를 보이고 있습니다. 대규모 신규 공급 예정 물량이 단기적인 시장 조정 압력으로 작용할 수 있으나, 범골역 초역세권 입지와 재건축 연한 도래는 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 잠재력을 제공합니다. 특히 7호선 도봉산~옥정 연장 등 광역 교통망 개선 소식은 지역 가치를 더욱 높일 수 있는 요인입니다. 다만, 미분양 현황 및 거래량 추이를 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
매수