매물 유형: 아파트
분석 번호: 4932
종합 리스크 점수: 62점
본 매물은 준공 33년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 망월사역 역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 인근에 다수의 신규 아파트 공급 및 도시정비 사업이 활발히 진행 중입니다. 다만, 최근 아파트 거래량 감소 추세와 미분양 물량 증가에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 3억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 9,081만 원의 가치 스펙트럼과 비교할 때, 약 900만 원 가량 높은 수준입니다. 이는 최근 시장 동향과 재건축 기대감 등이 일부 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지(우성2), 동일 면적(59.85㎡), 동일 층(13층)의 2026년 2월 거래 사례입니다. 거래가는 2억 9,000만 원이며, 시점 보정 계수 1.003을 적용하여 대상 매물에 대한 보정 후 대입 총액은 2억 9,081만 원으로 산출되었습니다. 유사도 점수 100점으로 매우 높은 신뢰도를 가집니다.
대상 아파트는 망월사역(1호선) 도보 5분 거리의 역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수합니다. 준공 33년차로 재건축 연한에 도달하여 향후 개발 잠재력이 높은 점이 투자 가치를 높이는 요인입니다. 주변에 장수원어린이공원, CU 편의점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 환경도 양호합니다. 다만, 인구 감소 추세와 신규 공급 물량 증가는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.
본 아파트는 1993년 준공되어 33년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 미등록으로 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 용적률 300%를 고려할 때 개발 잠재력이 높다고 판단됩니다. 인근 지역에 다수의 도시정비 사업 및 공동주택 신축 허가 이력이 있어 재건축 추진 시 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다.
의정부시 아파트 시장은 전반적으로 매매 및 전세 가격지수가 상승하고 수급 동향도 양호하여 긍정적인 흐름을 보입니다. 대상 매물은 역세권 입지와 재건축 연한 도달이라는 강력한 호재를 가지고 있어 장기적인 관점에서 성장 잠재력이 높습니다. 다만, 최근 거래량 감소와 미분양 물량 증가, 그리고 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 시장 변동성을 야기할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다. 재건축 사업의 구체적인 진행 상황에 따라 미래 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
조건부 매수