매물 유형: 아파트
분석 번호: 4937
종합 리스크 점수: 57점
본 매물은 회룡역 역세권에 위치한 19년차 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 인근에 신규 아파트 공급 예정 물량이 다수 존재하여 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 4억 2,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 4억 4,079만 원에서 4억 5,864만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
비교사례 6건은 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로, 전용면적 59.86㎡ 기준 평당가는 2,434만 원/평에서 2,533만 원/평 사이에 분포합니다. #1 사례(2026년 6월, 1층)는 4억 4,500만 원, #2 사례(2026년 4월, 3층)는 4억 4,000만 원, #3 사례(2026년 5월, 7층)는 4억 5,000만 원에 거래되었습니다. 대상 매물은 2층으로, 층구간 감점(-10점)이 적용된 사례들이 있으나, 전반적으로 유사도가 높습니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.002가 적용되어 최근 거래 시세가 반영되었습니다.
회룡역풍림아이원은 회룡역(1호선, 의정부경전철) 더블 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 인근에 홈플러스익스프레스, 회룡문화공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화에 따른 투자 가치 변동 가능성이 있습니다. 현재 매매가 대비 전세가율이 71.7%로 높은 편이므로 갭투자 시 역전세 위험에 대한 대비가 필요합니다.
준공 19년차로 재건축 연한(30년)까지 11년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭 분석 결과도 미등록으로 산출 불가하여 재건축을 통한 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다.
의정부시의 매매가격지수는 보합세이나 전월세가격지수는 상승세이며, 매매수급동향도 상승세로 실수요는 견고합니다. 회룡역 역세권 입지는 꾸준한 수요를 뒷받침할 것으로 보입니다. 그러나 의정부시 미분양 물량이 707세대로 높은 수준이며, 인근에 5,590세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉에 따른 시세 하락 압력이 발생할 수 있습니다. 특히 힐스테이트 회룡역파크뷰와 같은 인접 단지의 신규 공급은 직접적인 경쟁 요인이 될 것입니다. 7호선 도봉산~옥정 구간 개통 지연 뉴스 등 교통 호재의 불확실성도 고려해야 합니다. 전반적으로 보합 또는 약상승세를 유지할 것으로 예상되나, 신규 공급 리스크를 면밀히 주시해야 합니다.
보류