매물 유형: 아파트
분석 번호: 4940
종합 리스크 점수: 45점
대상 아파트는 준공 18년차로 재건축 연한까지는 시간이 남아있습니다. 의정부시 전반의 매매가격지수 및 전월세가격지수는 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 상승세로 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 존재하며, 제시된 매매가는 비교사례 대입 가치 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시된 매매가 4억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 282만 원에서 3억 8,096만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 중 최고가인 3억 8,096만 원보다 약 1,904만 원 높은 금액으로, 시장 평균 대비 다소 고평가되었을 가능성이 있습니다. 다만, 대상 매물의 층수나 내부 상태, 조망권 등에 따라 추가적인 프리미엄이 반영되었을 수도 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 면적(84.956㎡)의 거래로 유사도 점수 100점을 기록하여 높은 신뢰도를 가집니다. #1 사례는 2026년 5월 7층 거래로 3억 500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 497만 원입니다. #2 사례는 2026년 2월 2층 거래로 3억 200만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 282만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 14층 거래로 3억 8,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 8,096만 원입니다. #4 사례는 2026년 1월 13층 거래로 3억 500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 577만 원입니다. 모든 사례는 시점 보정을 통해 현재 가치로 환산되었습니다.
대상 아파트는 발곡역 준역세권에 위치하며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 그러나 제시된 매매가는 비교사례 대입 가치 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준으로, 가격적 메리트가 다소 부족할 수 있습니다. 의정부시 전반의 매매가격지수는 상승세이나, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다.
삼환나우빌은 2008년 준공되어 현재 18년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 12년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축을 통한 투자 가치는 낮습니다. 용적률 갭 분석 결과도 미등록으로 산출 불가하여 재건축 잠재력을 판단하기 어렵습니다.
의정부시의 매매 및 전월세 시장은 전반적으로 상승세를 보이며 수요가 공급을 소폭 초과하는 양호한 수급 동향을 나타내고 있습니다. 그러나 장암동의 인구 감소 추세와 의정부 푸르지오 클라시엘, 의정부 롯데캐슬 나리벡시티 등 인근에 다수의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 시장 경쟁이 심화될 가능성이 있습니다. 이는 장기적인 관점에서 시세 상승에 부담으로 작용할 수 있습니다. 단기적으로는 시장의 상승 흐름을 따르겠지만, 중장기적으로는 공급 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
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