매물 유형: 아파트
분석 번호: 4951
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 23년차로 재건축 연한까지는 시간이 남아있으나, 의정부경전철 새말역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 최근 매매가격지수가 보합세를 보이며 안정적인 시장 흐름을 나타내고 있으며, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변화에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있습니다.
제시된 매매가 2억 7,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 5,288만 원에서 2억 6,766만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 다소 높게 책정되었거나, 특정 층수나 내부 상태, 조망 등 개별적인 프리미엄 요인이 반영되었을 가능성이 있습니다. 따라서 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상단 범위를 초과하는 수준으로 판단됩니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 주공그린빌4 단지 내 동일 면적(59.06㎡ 또는 59.72㎡)의 거래로 유사도가 매우 높습니다. 최근 거래 시점은 2026년 6월이며, 보정 후 대입 총액은 2억 5,288만 원에서 2억 6,766만 원 범위에 분포합니다. 모든 사례가 동일단지 내 거래이므로 면적, 용도지역, 도로, 역세권 등 개별 요인 보정 계수는 1.000으로 적용되었으며, 시점 보정 계수만 1.000~1.002가 적용되었습니다. 이는 최근 거래가격을 잘 반영하고 있음을 의미합니다.
대상 아파트는 의정부경전철 새말역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 근린공원, 쇼핑 시설, 의료 시설, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량과 높은 미분양 현황은 향후 투자 가치 상승에 제한적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 전세가율이 71.68%로 높은 편이라 갭투자 시에는 역전세 위험에 대한 충분한 대비가 필요합니다.
주공그린빌4는 2003년 준공되어 현재 건물 나이 23년입니다. 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아있어 당장은 재건축 추진이 어렵습니다. 리모델링의 경우, 세대수(606세대)가 리모델링 사업 추진에 유리한 규모는 아니며, 현재 용적률 정보가 미등록되어 용적률 갭 분석을 통한 사업성 판단은 어렵습니다. 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성은 낮다고 판단됩니다.
의정부시 아파트 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승세를 보이고 있습니다. 매매 거래량은 감소하고 미분양 세대수가 높은 수준을 유지하고 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉에 따른 시세 하락 압력이 발생할 수 있습니다. 역세권 입지라는 강점이 있으나, 신규 공급 및 미분양 현황을 고려할 때 단기적인 큰 폭의 시세 상승보다는 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상됩니다. 장기적으로는 인근 개발 호재(도로 개설, 공원 조성 등)가 주거 환경 개선에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
보류