매물 유형: 아파트
분석 번호: 4962
종합 리스크 점수: 57점
본 매물은 재건축 연한에 도달한 32년차 아파트로, 용적률 여유가 있어 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 매매가격지수와 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 상승세로 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 4,900만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 800만 원 ~ 3억 1,999만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 내 유사 면적의 저층 매물보다 약 2,900만 원 ~ 4,100만 원 높은 수준으로, 층수 프리미엄과 시장 기대감이 반영된 것으로 보입니다. 다만, 스펙트럼 상단에 위치하는 만큼 가격적 메리트가 크다고 보기는 어렵습니다.
비교사례 #1은 동일 단지 4층, 100.62㎡ 매물로 2026년 6월 3억 800만 원에 거래되었습니다. 대상 매물(12층)과의 층구간 차이로 인해 10점 감점되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 800만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 3층, 100.62㎡ 매물로 2026년 5월 3억 2,000만 원에 거래되었습니다. 이 역시 층구간 차이로 10점 감점되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 1,999만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 최근 거래로 유사도가 높으며, 층 차이에 따른 감점이 반영되었습니다.
본 매물은 32년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 세대당 2.55대의 높은 주차 비율은 장점이나, 184세대의 소규모 단지라는 점은 유동성 측면에서 다소 아쉬울 수 있습니다. 동오역 의정부경전철이 도보 8분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄(추정 2%)을 기대할 수 있으며, 주변에 바랑골어린이공원, GS25, 의정부백병원, 추동아파트 유치원 등 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치도 양호합니다.
준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 법정 상한 용적률 300% 대비 현재 용적률 219.87%로 80.13%p의 여유가 있어 재건축 잠재력이 보통 수준입니다. 인근에 의정부9구역 등 도시정비 사업이 활발히 진행되고 있어 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부 및 시기는 조합 설립, 사업성 분석, 인허가 절차 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
의정부시 아파트 매매가격지수는 보합세 속 상승, 전월세가격지수는 상승 추세이며, 매매수급동향도 수요 우세로 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 의정부시 미분양 세대가 707세대로 높고, 의정부 푸르지오 클라시엘, 의정부 롯데캐슬 나리벡시티 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 경쟁 심화 및 시세 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 재건축 잠재력은 긍정적이나, 신규 공급 리스크와 현재 제시가가 비교사례 스펙트럼 상단을 상회하는 점을 고려할 때 신중한 판단이 요구됩니다.
보류