매물 유형: 아파트
분석 번호: 4975
종합 리스크 점수: 57점
본 매물은 의정부시 용현동에 위치한 준공 20년차 아파트로, 인근 지역의 매매가격지수는 보합세를 보이며 전세 및 월세가격지수는 상승 추세입니다. 매매수급동향은 상승세를 유지하고 있으나, 지역 내 미분양 세대가 증가하고 다수의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있으나, 재건축 연한이 남았고 건물 노후도에 대한 현장 확인이 필요합니다.
제시된 매매가 2억 7,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 7,066만 원에서 2억 9,899만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 고층 거래가 2억 9,900만 원(2026년 5월, 21층)과 비교했을 때 약 2,400만 원 낮은 수준이며, 2026년 6월 9층 거래가 2억 8,200만 원과 비교해도 낮은 수준입니다. 따라서 제시된 매매가는 시장 가격 대비 가격적 메리트가 있다고 판단됩니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 용현동건영캐스빌의 전용면적 84.942㎡ 거래입니다. #1 사례는 2026년 5월 21층 2억 9,900만 원 거래로, 시점 보정 후 2억 9,899만 원으로 대입됩니다. #2 사례는 2026년 4월 21층 2억 8,800만 원 거래로, 시점 보정 후 2억 8,851만 원으로 대입됩니다. #3 사례는 2026년 3월 22층 2억 7,000만 원 거래로, 시점 보정 후 2억 7,066만 원으로 대입됩니다. #4 사례는 2026년 6월 9층 2억 8,200만 원 거래로, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 시점 보정 후 2억 8,199만 원으로 대입됩니다. #5 사례는 2026년 4월 9층 2억 7,600만 원 거래로, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 시점 보정 후 2억 7,649만 원으로 대입됩니다. 모든 비교사례는 동일 단지, 동일 면적, 유사 시점에 거래되어 높은 유사도를 보이며, 층구간 감점 사례는 대상 매물(16층)과 인접한 중층(9층) 거래임을 고려해야 합니다.
본 매물은 의정부 용현동에 위치하며, 어룡역(의정부경전철)까지 도보 13분 거리로 준역세권에 해당하여 교통 접근성이 보통 수준입니다. 인근에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등이 고루 분포하여 생활 편의성은 양호합니다. 현재 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있으나, 지역 내 다수의 신규 아파트 공급 예정으로 인한 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 전세가율은 71.6%로 비교적 높은 편에 속하여 갭투자 시 역전세 리스크에 대한 주의가 필요합니다.
용현동건영캐스빌은 2006년 준공되어 건물 나이 20년차로, 재건축 연한(30년)까지 10년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 추가적인 개발 잠재력 평가가 어렵습니다. 리모델링 가능성은 존재하나, 세대수(223세대)가 많지 않아 사업 추진 동력 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.
의정부시의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준히 유입될 것으로 예상됩니다. 그러나 지역 내 미분양 세대 증가 및 향후 5,590세대에 달하는 신규 아파트 공급 예정 물량은 중장기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히 '의정부 푸르지오 클라시엘', '의정부 롯데캐슬 나리벡시티', 'e편한세상 신곡 시그니처뷰' 등 대규모 단지들이 예정되어 있어, 이들 단지의 입주 시기에 따라 기존 아파트의 가격 변동성이 커질 수 있습니다. 단기적으로는 가격적 메리트가 있으나, 장기적인 관점에서는 공급 리스크를 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
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