매물 유형: 아파트
분석 번호: 4992
종합 리스크 점수: 65점
본 매물은 준공 9년차의 비교적 신축 아파트로, 인근 지역의 활발한 개발 호재와 신규 공급 물량이 시장에 긍정적 및 경쟁적 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 매매수급동향이 상승세에 있어 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 보이나, 다수의 신규 공급 예정 단지가 향후 시장에 미칠 영향을 면밀히 검토해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당하여 가격 타당성 검토가 중요합니다.
제시 매매가 4억 5,500만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 4억 3,072만 원에서 4억 6,107만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권 범위에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 내 유사 평형의 실거래가와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단되나, 2층이라는 점을 고려하면 다소 높은 수준으로 볼 수도 있습니다.
선별된 12건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례(#1)는 2026년 6월 3층 거래로 4억 4,795만 원으로 보정되었으며, 이는 대상 매물과 동일한 층구간에 속합니다. 유사도 90점 사례들은 대부분 층구간 감점(-10점)이 있었으며, 2026년 5월 15층 거래(#2)는 4억 6,007만 원으로 보정되었습니다. 유사도 80점 사례들은 층구간 감점(-20점)이 적용되었으며, 2026년 6월 16층 거래(#11)는 4억 4,295만 원으로 보정되었습니다. 전반적으로 최근 0~5개월 이내의 거래들이며, 대상 매물의 층이 저층임을 감안할 때 층구간 감점이 적용된 사례들의 보정 후 대입가치를 참고하는 것이 중요합니다.
본 매물은 준공 9년차의 신축 아파트로, 단지 경쟁력은 양호한 편입니다. 주변에 넘실어린이공원, 세븐일레븐 등 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 호반행복한어린이집 등 교육 시설 접근성도 좋습니다. 그러나 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 의정부시의 매매가격지수 및 수급동향은 상승세이나, 인근 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 투자 가치에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다.
준공 9년차로 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직은 논의 단계에 이르기 어렵습니다.
의정부시의 매매가격지수 및 수급동향은 긍정적이나, 아파트 거래량 감소 추세와 707세대의 미분양 주택, 그리고 5,590세대에 달하는 신규 공급 예정 물량(의정부 푸르지오 클라시엘, 의정부 롯데캐슬 나리벡시티, 더샵 의정부역 링크시티 등)은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히 7호선 도봉산~옥정 연장 사업의 개통 지연 가능성 뉴스도 있어 교통 호재의 즉각적인 반영은 어려울 수 있습니다. 장기적인 관점에서 신규 공급 물량 소화 여부와 지역 개발 계획의 진행 상황을 면밀히 모니터링하며 접근하는 것이 중요합니다.
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