세종특별자치시 새롬남로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 500

종합 리스크 점수: 60점

AI 요약 평가

비교사례 부족으로 가격 타당성 판단에 주의가 필요하며, 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성이 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 5점 — 유효한 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용하였으며, 제시된 매매가 6억 5,000만 원은 추정 가격 범위 스펙트럼과 직접 비교가 어렵습니다.
• 거래량: 6점 — 최근 6개월간 아파트 거래량이 679건에서 812건으로 상승 추세이나, 월별 등락이 있어 보합세로 판단됩니다.
• 생활 편의시설: 7점 — 인근에 공원 5건, 쇼핑 시설 5건, 학교 5건 등 생활 편의시설이 비교적 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 의료시설은 1건으로 다소 부족합니다.
• 규제 전망: 6점 — 건물 나이 9년으로 재건축까지 21년 남아있어 재건축 가능성은 낮습니다. 인근에 '어반아펠' 42세대를 포함한 신규 분양 예정 물량이 있어 향후 공급 경쟁이 예상됩니다.
• 인구 현황: 5점 — 최근 1년 내 해당 지역의 인구 통계 데이터가 충분하지 않아 명확한 판단이 어렵습니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진 정보가 없어 분석 불가. 현장 확인 필요.
• 건물 노후도(대장): 6점 — 준공 9년차로 비교적 신축 아파트에 해당하며, 건물 노후도는 보통 수준입니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

유효한 비교사례가 부족하여 공시지가 배율을 반영한 추정 결과, 약 정보없음억 원에서 정보없음억 원 사이의 가치 스펙트럼이 산출되었습니다. 제시된 매매가 6억 5,000만 원은 이 스펙트럼과 직접 비교하기 어렵습니다. 시장 동향 지표를 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 없어 개별 요인 보정 계수(면적, 용도, 도로, 역세권, 시점 보정) 적용 내역은 해당없음으로 판단됩니다.

심층 분석

대상 아파트는 9년차로 비교적 신축이며, 세대당 1.45대의 주차 공간을 확보하여 단지 하드웨어는 양호합니다. 인근에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 유효한 비교사례 부족으로 정확한 투자 가치 판단이 어려우며, 인근 신규 공급 물량으로 인한 잠재적 경쟁 리스크를 고려해야 합니다.

준공 9년차로 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아있어 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 가능성 또한 현재 시점에서는 논하기 어렵습니다.

세종특별자치시의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승하여 임대 수요는 견조합니다. 매매수급동향은 하락세로 투자심리가 위축된 상황입니다. '어반아펠' 외에 향후 분양 예정 물량이 42세대 존재하여 공급 리스크가 제한적이지 않으므로, 중장기적으로는 공급 증가에 따른 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 부족으로 타당성 판단이 어려우므로, 추가적인 시장 정보와 현장 조사를 통해 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물 동·호수가 건축물대장 정보와 일치하는지 확인하십시오.
• 아파트 관리비 내역(장기수선충당금 포함)과 연체 여부를 확인하십시오.
• 주차장 이용 편의성 및 세대당 실제 주차 가능 대수를 확인하십시오.
• 단지 주변 소음원(도로, 상가 등) 및 일조량, 조망권 확보 여부를 현장에서 직접 확인하십시오.
• 인근 '어반아펠' 등 신규 분양 예정 단지의 구체적인 분양가 및 입주 시기를 확인하여 향후 시장 경쟁력을 가늠하십시오.
• 건축물대장상 엘리베이터 정보가 0대로 기재되어 있으므로, 실제 엘리베이터 설치 여부 및 관리 상태를 확인하십시오.

최종 판정

보류