매물 유형: 아파트
분석 번호: 5003
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 24년 된 단지로 재건축 연한까지 6년이 남아 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 경기도청북부청사역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 최근 6개월간 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세입니다. 의정부시 내 다수의 신규 아파트 공급 예정이 있어 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있으나, 지역 내 개발 호재와 거래 활성도는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.
제시된 매매가 4억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 5,999만 원에서 4억 4,415만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 위치합니다. 특히, 2026년 1월에 거래된 동일 단지 13층 매물의 보정 후 대입 총액 4억 4,415만 원과 유사한 수준으로, 최근 거래된 동일 단지 15층 매물의 보정 후 대입 총액 4억 499만 원보다는 높은 가격입니다. 이는 현재 시장 상황과 비교사례를 고려할 때 다소 높은 수준으로 판단될 수 있습니다.
15건의 비교사례 중 유사도 100점 사례는 총 11건으로, 모두 동일 단지 내 거래이며 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동이 거의 없습니다. 유사도 90점 사례 4건은 층구간 감점(15층 대비 1~5층)이 있었으나, 모두 동일 단지 내 거래로 높은 유사도를 보입니다. 이 사례들은 대상 매물과 동일한 단지 내에서 최근 6개월 이내에 거래된 실거래가로, 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 신뢰할 수 있는 근거가 됩니다. 특히, 2026년 6월에 거래된 동일 단지 15층 84.68㎡ 매물의 보정 후 대입 총액은 4억 499만 원이며, 2026년 1월에 거래된 13층 84.68㎡ 매물의 보정 후 대입 총액은 4억 4,415만 원입니다. 사용자 제시 매매가 4억 4,000만 원은 이러한 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당합니다.
대상 아파트는 경기도청북부청사역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 학교, 공원, 쇼핑, 의료 시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 단지 규모도 814세대로 적정하며, 주차 환경도 양호합니다. 다만, 의정부시의 미분양 현황과 다수의 신규 아파트 공급 예정은 향후 투자 가치에 영향을 미칠 수 있는 리스크 요인입니다.
준공 24년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 약 6년이 남아있습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 용적률 갭 분석은 불가하지만, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 재건축은 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 추진 과정에서 다양한 변수가 발생할 수 있습니다.
의정부시 아파트 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준한 것으로 보입니다. 그러나 현재 미분양 물량과 향후 대규모 신규 아파트 공급 예정은 시장에 부담으로 작용하여 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 역세권 입지와 지역 내 개발 호재들이 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 공급 과잉 리스크에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.
보류