매물 유형: 아파트
분석 번호: 5005
종합 리스크 점수: 60점
경기도 의정부시 금오동 힐스테이트금오더퍼스트 아파트는 효자역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 그러나 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성이 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 5억 8,900만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 2,998만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 5,902만 원 높은 수준입니다. 이는 비교사례가 저층(2층)인 점을 감안하더라도, 제시가가 시장의 보정된 가치보다 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.
선별된 비교사례 1건(#1)은 힐스테이트금오더퍼스트 단지의 2층 매물로, 2026년 5월 5억 3,000만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 2,062만 원입니다. 대상 매물은 16층, 비교사례는 2층으로 층구간 감점(-20점)이 적용되었으며, 이 층 차이를 반영하여 대상 매물의 보정 후 대입 총액은 5억 2,998만 원으로 산출되었습니다.
힐스테이트금오더퍼스트는 효자역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 상금오어린이공원, 이마트24, 가톨릭대학교 의정부성모병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 소단지라는 점과 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 많다는 점은 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다.
대상 단지의 준공연도 정보가 미상이나, '힐스테이트금오더퍼스트'라는 단지명으로 미루어 볼 때 신축 또는 준신축 단지로 추정됩니다. 따라서 현재 시점(2026년 6월 27일) 기준으로 재건축 연한(30년)에 도달하지 않아 재건축 가능성은 없습니다.
의정부시의 매매가격지수와 전세가격지수는 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있습니다. 효자역 역세권 입지는 긍정적인 요인입니다. 그러나 의정부시의 미분양 물량이 높은 수준이며, 의정부 푸르지오 클라시엘, 의정부 롯데캐슬 나리벡시티 등 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉에 따른 시세 하락 압력이 발생할 수 있습니다. 장기적으로는 교통망 확충 및 지역 개발 호재에 따라 가치 상승 여력이 있으나, 단기적으로는 신규 공급 물량 소화 여부가 중요할 것으로 판단됩니다.
보류