경기도 의정부시 진등로19번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 5018

종합 리스크 점수: 55점

AI 요약 평가

경기도 의정부시 녹양동 신도9 아파트는 26년 된 단지로, 재건축 연한이 4년 앞으로 다가와 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 경쟁 심화 가능성이 있으나, 전세 및 월세 수급 동향이 상승세를 보여 임대 수요는 견고할 것으로 보입니다. 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼 내에 위치하여 가격 타당성은 보통 수준으로 평가됩니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 5점 — 현재 재건축 연한(30년)에 4년이 남아있어 재건축 추진 가능성이 있으나, 아직 초기 단계로 규제 변화에 대한 불확실성이 존재합니다. 인근 개발 호재가 다수 존재하여 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 건물 외관 상태를 직접 평가하기 어렵습니다. 26년 된 아파트로 기본적인 노후화는 진행되었을 것으로 판단됩니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 0.3%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 11건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 20곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 10.2% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 4점 — 준공 26년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 2억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 3,057만 원에서 2억 3,866만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 3건은 모두 대상지와 동일한 단지(신도9) 및 전용면적(59.91㎡)을 가지고 있어 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 3월 2억 3,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 3,057만 원입니다. #2 사례는 2026년 2월 2억 3,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 2억 3,064만 원입니다. #3 사례는 2026년 2월 2억 3,800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 3,866만 원입니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 1.002~1.003이 적용되었습니다.

심층 분석

신도9 아파트는 26년 된 단지로, 재건축 연한이 4년 앞으로 다가와 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근에 장미어린이공원, 버들개초등학교 병설유치원 등이 위치하여 주거 환경은 양호하나, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근에 경기도북부 광역행정타운 도시개발2구역, 직동근린공원, 곤제근린공원 조성계획 변경 등 다양한 개발 호재가 있어 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 대규모 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화는 투자 가치에 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

준공 26년차로 재건축 연한(30년)까지 4년이 남아있습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 용적률 300%를 고려할 때 재건축을 통한 사업성 개선 여지가 있을 수 있습니다. 다만, 재건축은 긴 시간과 많은 비용, 주민 동의가 필요한 만큼, 현재 단계에서는 가능성만 열려있다고 판단하는 것이 적절합니다.

의정부시 전반적인 시장은 매매 거래량 하락에도 불구하고 전월세 시장은 상승세를 보이며 실수요는 견고합니다. 대상 단지는 재건축 연한 도래가 임박하여 장기적인 관점에서 개발 기대감이 존재합니다. 그러나 의정부 푸르지오 클라시엘, 롯데캐슬 나리벡시티 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량과 현재 미분양 현황은 단기적인 시세 상승을 제한할 수 있습니다. 따라서 신중한 접근이 필요하며, 장기적인 관점에서 재건축 진행 여부와 주변 개발 호재의 실현 가능성을 주시해야 합니다.

현장 체크리스트

동·호수 배치 및 층별 소음, 일조량, 조망권 등 현장 확인이 필요합니다.
세대당 주차 1.28대로 양호하나, 실제 주차 공간의 사용 가능 여부와 혼잡도를 확인해야 합니다.
26년 된 아파트로, 내부 시설(배관, 난방, 전기 등)의 노후화 상태와 수리 이력을 확인해야 합니다.
관리비 내역(특히 장기수선충당금 적립 현황)을 상세히 확인하여 추가 비용 발생 가능성을 점검해야 합니다.
인근에 예정된 신규 아파트 공급 물량(의정부 푸르지오 클라시엘, 롯데캐슬 나리벡시티 등)의 정확한 입주 시기와 해당 단지에 미칠 영향을 파악해야 합니다.
재건축 추진 시 예상되는 사업성, 주민 동의율, 추가 분담금 등 구체적인 진행 상황을 확인해야 합니다.

최종 판정

보류