경기도 안양시 만안구 만안로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 5032

종합 리스크 점수: 50점

AI 요약 평가

대상 아파트는 23년 된 단지로, 안양역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 최근 안양시의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향 또한 수요 우세로 나타나 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 미칠 영향을 주시해야 합니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 내에 있으나, 현장 확인을 통한 건물 상태 및 내부 컨디션 확인이 필수적입니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 3점 — 안양시 만안구는 수도권 비규제지역으로 분류되나, 안양시청사 이전 등 개발 이슈와 신혼부부 수요 증가로 인한 소규모 정비사업 활성화 가능성이 존재합니다. 그러나 인근에 안양자이 더 포레스트, 평촌한신더휴 등 851세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다.
건물 노후도(사진): 2점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 건물 외관 상태를 평가하기 어렵습니다. 23년 된 건물로, 준공연도를 고려할 때 일반적인 노후화가 진행되었을 것으로 추정됩니다. 현장 확인을 통해 외벽 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.
인근 실거래가
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 6건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 안양역 1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 22곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.7% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 4점 — 준공 23년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 2억 8,000만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위가 산출되지 않았습니다. 동일 단지 중층의 최근 거래가 3억 4,200만 원(9층)과 비교 시 상대적으로 낮은 수준으로 보이나, 이는 면적 및 층수, 내부 컨디션 차이일 수 있습니다. 인근 유사 면적대 아파트의 2026년 6월 거래 중 안양동 뉴골든 4층 44.325㎡가 1억 9,500만 원에 거래된 사례가 있으나, 단지 규모 및 연식 등 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 부족하여 개별 비교사례에 대한 상세 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법에 따른 추정 가격 범위는 산출 불가합니다.

심층 분석

대상 아파트는 안양역(1호선) 도보 6분 거리의 역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수합니다. 이는 실거주 및 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용합니다. 안양시 만안구는 최근 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우세를 보여 전반적인 시장 분위기는 양호합니다. 그러나 167세대의 중소형 단지라는 점과 851세대의 신규 공급 예정 물량은 향후 투자 가치에 영향을 미칠 수 있는 리스크 요인입니다. 개발 잠재력은 용적률 여유가 150%p 있어 보통 수준이나, 재건축 연한까지 7년이 남아있어 단기적인 개발 이익은 기대하기 어렵습니다.

대상 아파트는 2003년 준공되어 현재 23년차 건물입니다. 재건축 연한인 30년까지 7년이 남아있으므로, 현재 시점에서는 재건축이 불가능합니다. 리모델링의 경우, 용적률 여유가 150%p 존재하여 사업 추진 가능성은 있으나, 세대수 증가를 통한 사업성 확보가 관건이 될 것입니다. 리모델링 추진 여부는 주민 동의율 및 사업성 분석을 통해 추가 검토가 필요합니다.

안양시 만안구는 수도권 비규제지역으로 투자 심리가 양호하며, 안양역 역세권이라는 강력한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 최근 안양시청사 이전 등 지역 내 개발 호재와 신혼부부 수요 증가 소식은 긍정적인 미래 전망을 제시합니다. 그러나 인근에 안양자이 더 포레스트, 평촌한신더휴 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 몇 년간은 공급 과잉에 따른 시세 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 장기적으로는 역세권 입지와 지역 개발 호재를 바탕으로 안정적인 가치 유지가 가능할 것으로 보이나, 단기적으로는 신규 공급 물량의 영향을 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

실제 매물 내부 상태(수리 여부, 노후도, 곰팡이, 누수 흔적 등)를 직접 확인해야 합니다.
해당 동·호수의 일조량, 조망권, 소음(도로변, 상가 소음 등) 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
주차 공간의 실제 사용 편의성 및 혼잡도를 확인하고, 세대당 주차대수 1.08대의 실효성을 검토해야 합니다.
관리비 내역(특히 장기수선충당금, 공용 관리비 등)을 상세히 확인하여 예상 유지 비용을 파악해야 합니다.
인근 예정된 신규 아파트 공급 물량(안양자이 더 포레스트, 평촌한신더휴 등)이 대상 매물의 가치에 미칠 영향을 분석해야 합니다.
건물 준공 23년차임을 고려하여 주요 시설물(승강기, 배관 등)의 교체 및 보수 이력을 확인해야 합니다.

최종 판정

보류