매물 유형: 아파트
분석 번호: 5035
종합 리스크 점수: 53점
본 매물은 준공 29년차 아파트로 재건축 연한에 근접해 있으나, 높은 용적률로 인해 사업성 확보가 어려울 수 있습니다. 최근 안양시 아파트 매매가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 851세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성을 주시해야 합니다.
제시된 매매가 4억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 5,601만 원 ~ 최고 4억 807만 원) 내에 위치하며, 최고가에 근접한 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 고층 프리미엄이 일부 반영된 것으로 보입니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 시점 보정 및 면적 보정을 거쳐 대상 매물의 가치로 환산되었습니다. #1 사례는 2026년 6월 60㎡가 2억 7,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 7,993만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 60㎡가 2억 5,500만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 3억 5,882만 원입니다. #3 사례는 2026년 5월 60㎡가 2억 5,300만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 3억 5,601만 원입니다. #4 사례는 2026년 2월 60㎡가 2억 9,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 807만 원입니다. 이 사례들은 대상 매물의 가치 스펙트럼을 형성하는 중요한 근거가 됩니다.
안양시 만안구는 최근 인구 유입이 활발하고 매매수급동향이 긍정적입니다. 대상 단지는 준공 29년차로 재건축 연한에 근접하여 향후 개발 가능성에 대한 기대감이 있을 수 있으나, 높은 용적률로 인해 사업성 확보가 어려울 수 있습니다. 주변에 안양대학교 안양캠퍼스 등 학교 시설이 인접해 있어 학군 수요는 존재하지만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근 신규 공급 물량은 투자 가치에 경쟁 요소로 작용할 수 있습니다.
성원5차 아파트는 1997년 준공되어 29년이 경과하였으므로, 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 그러나 현재 용적률이 296.82%로 법정 상한 300%에 근접하여 재건축을 통한 사업성 확보가 매우 제한적일 것으로 판단됩니다. 따라서 재건축보다는 리모델링 추진 가능성을 검토하는 것이 현실적일 수 있습니다. 개발 잠재력은 '낮음'으로 평가됩니다.
안양시 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 긍정적입니다. 안양5동의 인구 증가세는 실거주 수요 유입을 나타내며, 신혼부부 관련 뉴스 등 긍정적인 지역 개발 이슈도 존재합니다. 하지만 인근에 안양자이 더 포레스트 등 851세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 압력이 발생할 수 있습니다. 대상 단지의 재건축 사업성 한계는 장기적인 가치 상승에 제약이 될 수 있으므로, 단기적인 시장 흐름과 장기적인 개발 가능성을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
보류