매물 유형: 아파트
분석 번호: 5037
종합 리스크 점수: 48점
대상 매물은 경기도 안양시 만안구에 위치한 수리산현대 아파트로, 준공 25년차 단지입니다. 최근 안양 지역의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 보이며 시장 수요가 공급을 소폭 웃도는 상황입니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으나, 재건축 연한에 근접하고 있어 장기적인 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다.
제시 매매가 5억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 5,998만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 9,000만 원 이상 높은 수준에 해당합니다. 이는 시장의 기대감이 선반영되었거나, 대상 매물의 층수, 내부 상태, 조망 등 개별적인 우위 요인이 반영되었을 가능성이 있습니다. 다만, 유사 단지 거래 사례와 비교 시 가격적 메리트가 다소 부족해 보입니다.
선별된 비교사례는 2026년 6월 거래된 동일 단지 수리산현대(1062-2) 1층 매물(122.733㎡, 4억 6,000만 원)입니다. 전용면적 기준 평당가는 1,239만 원이며, 대상 매물과 동일 단지 및 유사 면적으로 유사도 점수가 100점입니다. 시점, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로, 최종 보정 후 대입 총액은 4억 5,998만 원입니다.
대상 단지는 140세대의 소규모 단지로 대단지 아파트 대비 유동성이 떨어질 수 있습니다. 그러나 안양서중학교가 인접해 학군 접근성이 양호하며, 안양시 전체적으로 매매수급동향이 상승세를 보이고 있어 기본적인 투자 가치는 유지하고 있습니다. 다만, 제시 매매가가 비교사례 대비 높은 점은 투자 시 주의가 필요합니다.
준공 25년차로 재건축 연한(30년)까지 5년이 남아있어, 현재로서는 재건축이 불가합니다. 하지만 향후 5년 내 재건축 가능성이 열리며, 용적률 갭 분석이 불가하여 정확한 개발 이익 추정은 어렵지만, 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다. 리모델링 또한 대안으로 검토될 수 있습니다.
안양시 만안구는 매매가격지수 및 전세가격지수가 모두 상승 추세에 있고, 매매수급동향도 수요 우위를 보여 단기적으로는 긍정적인 시장 분위기입니다. 그러나 '안양자이 더 포레스트' 등 인근 신규 공급 물량이 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으며, 안양9동의 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주택 수요에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 재건축 연한 도래에 따른 개발 기대감과 신규 공급 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보합세 속에서 점진적인 상승 가능성을 기대할 수 있으나, 급격한 가격 상승은 제한적일 것으로 전망됩니다.
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