매물 유형: 아파트
분석 번호: 5047
종합 리스크 점수: 63점
경기도 안양시 만안구 석수e-편한세상 아파트는 준공 24년차의 대단지 아파트로, 최근 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승세를 보이며 시장 활성도가 높은 편입니다. 인근에 관악역이 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 재건축 연한까지 6년이 남아 개발 잠재력은 아직 보통 수준이며, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.
제시된 매매가 7억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 8,000만 원에서 7억 4,576만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 7억 1,999만 원과 유사한 수준입니다. 이는 8건의 비교사례 중 중간 범위에 해당하여 현재 시장 상황을 적절히 반영한 가격으로 판단됩니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지, 동일 용도지역(제3종일반주거지역) 내에 위치하며, 전용면적 기준 유사도 100점 또는 90점을 기록하여 높은 신뢰도를 가집니다. 특히 층구간 감점(2층 vs 6~15층)을 제외하고는 유사성이 매우 높습니다. - #1 사례(유사도 100점): 2026년 5월 거래된 동일 단지 2층 매물로, 보정 후 대입 총액은 7억 500만 원입니다. - #2 사례(유사도 100점): 2026년 1월 거래된 동일 단지 4층 매물로, 시점 보정을 거쳐 7억 4,576만 원의 대입 총액이 산출되었습니다. - #3 사례(유사도 90점): 2026년 6월 거래된 동일 단지 10층 매물로, 층구간 감점에도 불구하고 6억 8,000만 원의 대입 총액이 산출되었습니다. 이 외 사례들도 층구간 감점을 제외하고는 높은 유사성을 보이며, 대상 매물의 가치 평가에 중요한 근거가 됩니다.
석수e-편한세상 아파트는 1,908세대의 대단지로, 단지 규모 측면에서 경쟁력이 높습니다. 관악역(1호선)이 도보 11분 거리에 위치하여 준역세권으로 분류되며, 교통 접근성이 양호합니다. 인근에 안양리드인 독서논술 예술공원점, 세븐일레븐 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 학군 정보가 명확히 제시되지 않아 학군 경쟁력은 추가 확인이 필요합니다.
준공 24년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 6년이 남아 재건축 가능성은 아직 낮은 편입니다. 다만, 대단지 아파트의 경우 향후 재건축 추진 시 사업성이 높게 평가될 수 있으므로 장기적인 관점에서 재건축 진행 상황을 주시할 필요가 있습니다. 현재로서는 리모델링을 우선적으로 검토할 수 있는 시점입니다.
안양시 만안구는 매매 및 전세 시장 모두 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 유지하고 있습니다. 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 증가하고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 장기적으로는 교통 호재 및 지역 개발 계획에 따라 추가적인 가치 상승 여력이 있을 수 있으나, 신규 공급 물량의 소화 여부가 중요한 변수가 될 것입니다.
매수 보류