경기도 안양시 만안구 연현로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 5055

종합 리스크 점수: 53점

AI 요약 평가

본 매물은 석수역 역세권에 위치하며, 최근 안양시 만안구 아파트 매매가격지수가 상승 추세를 보이고 있어 긍정적인 시장 분위기 속에 있습니다. 그러나 재건축 연한이 많이 남아 개발 잠재력이 낮고, 인근에 안양자이 더 포레스트 등 851세대의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 산출된 가치 스펙트럼 내에 있으나, 1층이라는 점을 고려한 추가적인 가치 평가가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 3점 — 재건축 연한까지 13년 남아 재건축 가능성이 낮으며, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다.
건물 노후도(사진): 7점 — 준공 17년차로 비교적 양호한 상태로 추정되나, 사진이 없어 정확한 외관 상태는 현장 확인이 필요합니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 4.9%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 3점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 3건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 다소 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 석수역 1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 6.4% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 5점 — 준공 17년 차 건물입니다. 보통 수준의 연차입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 6억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 4,355만 원에서 6억 5,223만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 1층이라는 층의 특성을 고려한 가격으로 판단되며, 시장의 평균적인 가치보다는 다소 낮은 수준으로 평가됩니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례 #1은 석수동 한양수자인 13층 64.915㎡ 매물로 2026년 3월 6억 4,500만 원에 거래되었으며, 대상지 면적과 시점을 보정하여 6억 5,223만 원으로 대입되었습니다. 비교사례 #2는 석수동 한양수자인 13층 64.915㎡ 매물로 2026년 1월 6억 3,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적과 시점을 보정하여 6억 4,355만 원으로 대입되었습니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높지만, 대상 매물이 1층인 점과 비교사례가 13층인 점으로 인해 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다.

심층 분석

본 매물은 석수역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 안양시 만안구의 전반적인 아파트 시장 상승세에 편승할 수 있는 투자 가치가 있습니다. 그러나 1층이라는 층의 특성과 소규모 단지라는 점은 투자 가치 평가 시 고려해야 할 요소입니다. 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성도 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.

준공 17년차로 재건축 연한(30년)까지 13년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 용적률 미등록으로 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 현재로서는 재건축보다는 리모델링 추진 가능성을 염두에 두는 것이 현실적입니다.

안양시 만안구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 석수역 역세권이라는 입지적 강점은 미래 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 인근의 대규모 신규 아파트 공급 예정과 석수2동 인구 감소 추세는 향후 시장에 하방 압력으로 작용할 수 있으므로, 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

1층 매물의 경우 일조량, 사생활 침해, 외부 소음 및 습기 문제 등 현장 확인이 필수적입니다.
단지 내 주차 공간의 실제 사용 편의성과 세대당 주차 가능 대수를 확인하여 주차 스트레스 여부를 파악해야 합니다.
최근 6개월간의 관리비 내역을 상세히 확인하여 불필요한 지출이나 예상치 못한 비용이 있는지 검토해야 합니다.
인근에 예정된 안양자이 더 포레스트, 평촌한신더휴 등 신규 아파트 단지의 착공 및 입주 시기가 본 매물에 미칠 영향을 파악해야 합니다.
석수역 역세권 프리미엄이 충분히 반영되었는지, 도보 이동 시 실제 체감 거리는 어느 정도인지 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.
건물 노후도(17년)를 고려하여 외벽 균열, 누수 흔적, 곰팡이 등 육안으로 확인 가능한 하자 여부를 꼼꼼히 점검해야 합니다.

최종 판정

보류