매물 유형: 아파트
분석 번호: 5064
종합 리스크 점수: 53점
비산롯데캐슬 아파트는 준공 23년차로 재건축 연한까지 7년이 남았으며, 인근에 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이나, 매매가 대비 전세가 비율이 하락하는 추세는 투자 시 주의가 필요함을 시사합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 중요합니다.
제시된 매매가 8억 8,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 7억 9,494만 원 ~ 8억 2,794만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 기대감이 일부 반영되었거나, 매물 고유의 특성(내부 상태, 조망 등)에 따른 프리미엄이 작용한 것으로 보입니다. 스펙트럼 중앙값인 8억 2,494만 원과 비교 시 약 5,506만 원 높은 수준입니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 11층 거래로 평당 2,521만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 8억 2,494만 원으로 보정됩니다. #2 사례는 2026년 6월 3층 거래로 평당 2,429만 원에 거래되었고, 층구간 감점(-10점)이 반영되어 7억 9,494만 원으로 보정됩니다. #3 사례는 2026년 5월 20층 거래로 평당 2,530만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 반영되어 8억 2,794만 원으로 보정됩니다. #4 사례는 2026년 4월 21층 거래로 평당 2,484만 원에 거래되었고, 층구간 감점(-10점)이 반영되어 8억 1,290만 원으로 보정됩니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적이며 시점 보정까지 완료되어 신뢰도가 높습니다.
비산롯데캐슬은 955세대의 대단지로, 단지 규모 측면에서 경쟁력을 갖추고 있습니다. 인근에 늘품소공원, GS25 등 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 학교 접근성도 양호합니다. 다만, 지하철역과의 거리가 있어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 매매가격지수 및 수급동향은 긍정적이나, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 투자 가치에 영향을 줄 수 있는 리스크 요인입니다.
준공 23년차로 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아있습니다. 현재로서는 재건축 추진이 어렵지만, 장기적인 관점에서 리모델링 또는 재건축 가능성을 검토할 수 있습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 있어 정확한 개발 잠재력 평가는 어렵습니다.
안양시 동안구는 매매 및 전월세 시장이 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 거래량도 활발합니다. 그러나 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 공시지가는 꾸준히 상승하고 있으나, 매매가 대비 전세가 비율 하락은 투자 시 주의를 요합니다. 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직해 보입니다.
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