매물 유형: 아파트
분석 번호: 5068
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 재건축 연한에 도달한 34년차 단지로, 용적률 여유가 있어 개발 잠재력이 높은 편입니다. 범계역 역세권 입지와 인근의 활발한 개발 사업 및 신규 공급 예정 물량은 긍정적인 요인으로 작용합니다. 다만, 제시 매매가는 비교 사례의 대입 가치 스펙트럼 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요하며, 노후화된 건물 상태에 대한 현장 확인이 중요합니다.
제시 매매가 8억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 7억 1,946만 원 ~ 최고 7억 5,910만 원)을 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 대비 약 1억 3천만 원에서 1억 7천만 원 가량 높은 가격으로, 시장 평균 대비 다소 고평가된 것으로 판단됩니다. 다만, 특정 층수나 내부 리모델링 여부 등 개별적인 요인에 따라 가치 차이가 발생할 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 대상지와 동일 단지인 은하수청구 아파트의 55.44㎡ 면적 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. #1 사례는 2026년 5월 5층 거래로 보정 후 대입 총액 7억 4,300만 원, 전용면적 기준 평당가 4,430만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 13층 거래로 보정 후 대입 총액 7억 5,910만 원, 전용면적 기준 평당가 4,526만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 3층 거래로 보정 후 대입 총액 7억 1,946만 원, 전용면적 기준 평당가 4,290만 원입니다. #4 사례는 2026년 4월 9층 거래로 보정 후 대입 총액 7억 4,182만 원, 전용면적 기준 평당가 4,423만 원입니다. 이 사례들은 시점 보정을 통해 현재 가치로 환산되었습니다.
대상 아파트는 범계역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 부흥공원, 델리인CVS, 아이꿈어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 34년차 건물로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 매력이 있습니다. 다만, 제시 매매가가 비교사례 대비 높은 수준이므로 가격 협상 여지가 있는지 검토가 필요합니다.
준공 34년차로 재건축 연한에 도달했으며, 현재 용적률 208%로 법정 상한 300% 대비 92%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 양호한 편입니다. 인근 지역에 '관양뉴골든아파트 일원 도시관리계획(지구단위계획구역 및 계획) 결정 고시'와 같은 개발 사업 고시가 있어 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의, 사업성 확보, 인허가 절차 등 복잡한 과정을 거치므로 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
안양시 동안구는 매매가격지수와 수급동향이 모두 상승세를 보이며 시장 분위기가 좋습니다. 범계역 역세권 입지와 재건축 연한 도달이라는 강점을 바탕으로 장기적인 가치 상승 잠재력이 높습니다. 인근의 대규모 신규 공급 예정 물량은 지역 활성화에 기여하며 장기적인 관점에서 긍정적이나, 단기적으로는 시장에 영향을 줄 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 현재 제시 가격이 다소 높게 평가되었으나, 재건축 추진 여부에 따라 미래 가치가 크게 달라질 수 있는 잠재력이 있는 매물입니다.
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