경기도 안양시 동안구 흥안대로414번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 5079

종합 리스크 점수: 57점

AI 요약 평가

인덕원대림2차 아파트는 준공 22년차의 중대형 단지로, 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 시장 활성도가 높은 지역에 위치합니다. 인근에 평촌자이 퍼스니티, e편한세상 평촌 어반밸리 등 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 3점 — 재건축 연한 도달까지 8년 남아 재건축 기대감은 있으나, 현재는 리모델링 검토 단계로 보이며, 인근 신규 공급 예정 물량이 많아 규제 전망은 보통 수준입니다.
건물 노후도(사진): 7점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어려우나, 준공 22년차 아파트로 연식 대비 관리가 양호할 것으로 추정됩니다.
인근 실거래가: 5점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 17.8%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 8점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 38건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 20곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 7점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 4.0% 변동하여 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 4점 — 준공 22년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시가 11억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 9억 5,080만 원에서 10억 3,199만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상위에 위치합니다. 이는 시장의 전반적인 상승 분위기와 매수 우위 시장 상황이 반영된 것으로 보이며, 현재의 시장 가격보다 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(84.92㎡) 거래로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1번부터 12번 사례는 유사도 100점으로 시점 보정 외에 추가 감점 요인이 없으며, 2026년 1월부터 6월까지의 최근 거래들입니다. 이 사례들의 보정 후 대입 총액은 9억 5,080만 원에서 10억 840만 원 사이에 분포합니다. 13번, 14번, 15번 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 여전히 높은 유사도를 보이며 10억 3,199만 원까지의 가치 스펙트럼을 형성하고 있습니다. 전반적으로 최근 거래된 동일 단지 매물들이 대상 매물의 가치 평가에 매우 신뢰성 있는 근거를 제공합니다.

심층 분석

인덕원대림2차는 860세대의 중대형 단지로, 비교적 안정적인 투자 가치를 지니고 있습니다. 안양시 동안구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 시장 활성도가 높은 지역입니다. 인근에 두산위브공원, GS25 평촌대림점, 서울종합동물병원, 아이들세상어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 역세권 프리미엄은 현재 데이터상 확인되지 않아, 교통 접근성은 현장 확인이 필요합니다.

준공 22년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 8년이 남아 있어 현재로서는 재건축이 어렵습니다. 다만, 리모델링 가능성은 검토해 볼 수 있으며, '관양뉴골든아파트 일원 도시관리계획(지구단위계획구역 및 계획) 결정 고시'와 같은 인근 개발 사업 고시가 장기적인 관점에서 단지 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

안양시 동안구 아파트 시장은 현재 상승세를 유지하고 있으나, 평촌자이 퍼스니티, e편한세상 평촌 어반밸리 등 대규모 신규 공급 물량(총 3,195세대)이 예정되어 있어 향후 공급 리스크가 존재합니다. 이는 입주 시점에 일시적인 전세가 및 매매가 하락 압력으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 연한 도래 및 지역 개발 호재에 따라 가치 상승 여력이 있으나, 단기적으로는 신규 공급 물량에 따른 시장 변동성을 주시해야 합니다.

현장 체크리스트

실제 매물 현장 방문을 통해 사진상 확인되지 않는 건물 외벽, 내부 마감재, 수리 상태 등을 면밀히 확인해야 합니다.
동일 평형 내에서도 내부 구조 및 향(남향/동향 등)에 따라 선호도와 가격 차이가 발생할 수 있으므로, 해당 매물의 정확한 향과 구조를 확인해야 합니다.
인덕원대림2차 아파트의 최근 관리비 내역을 확인하여 불필요한 지출이나 특별 수선 충당금 적립 현황 등을 파악해야 합니다.
주변 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 편의시설까지의 실제 도보 거리 및 접근성을 확인하여 생활 편의성을 평가해야 합니다.
인근 대규모 신규 아파트 단지(평촌자이 퍼스니티, e편한세상 평촌 어반밸리)의 분양가 및 입주 예정 시기를 확인하여 향후 시세에 미칠 영향을 고려해야 합니다.
재건축 연한 도래 전 리모델링 추진 가능성 및 단지 내 주민 동의율 등 관련 진행 상황을 확인하는 것이 좋습니다.

최종 판정

보류