매물 유형: 아파트
분석 번호: 5082
종합 리스크 점수: 70점
대상 아파트는 재건축 연한에 도달한 33년차 단지로, 평촌역 인근의 준역세권 입지를 갖추고 있습니다. 최근 시장 동향은 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 분위기입니다. 주변에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있으나, 재건축 추진 시 높은 개발 잠재력을 가질 것으로 판단됩니다.
제시된 매매가 13억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 11억 2,798만 원에서 13억 1,762만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 특히, 동일 단지, 동일 층수(3층)의 2개월 전 거래가 11억 8,000만 원이었음을 감안할 때, 제시가는 시장 평균 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 재건축 기대감이나 특정 호재가 반영되었을 가능성이 있습니다.
총 15건의 비교사례가 분석되었으며, 이 중 7건은 유사도 100점의 동일 단지 거래 사례입니다. #1 사례는 2026년 6월 5층 84.92㎡가 12억 4,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 12억 4,499만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 3층 84.92㎡가 11억 8,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 11억 9,911만 원입니다. 제시된 매물과 동일한 층수 및 면적의 거래가 2개월 전에 11억 8,000만 원에 이루어졌음을 고려할 때, 제시가 13억 원은 최근 거래가 대비 높은 수준입니다. 층구간 감점(-10점)이 적용된 90점 유사도 사례들 또한 11억 2,798만 원에서 13억 1,762만 원 사이의 대입 총액을 보였습니다. 전반적으로 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
초원마을대림 아파트는 1035세대의 대단지이며 평촌역 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 초록어린이집, 대원어린이공원, 한림대학교성심병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 특히 33년 경과된 건물로 재건축 연한에 도달하여 향후 재건축 추진 시 상당한 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 시장 경쟁 심화 요인이 될 수 있습니다.
준공 33년차로 재건축 연한(30년)에 도달하여 재건축 추진이 가능합니다. 현재 용적률이 215.38%로 법정 상한 300% 대비 84.62%p의 여유가 있어 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 인근에 '관양뉴골든아파트 일원 도시관리계획(지구단위계획구역 및 계획) 결정 고시'와 같은 개발 사업 고시가 있어 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 실제 재건축 진행은 주민 동의율, 사업성, 규제 환경 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
안양시 동안구의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 대상 아파트는 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력이 크며, 평촌역 준역세권 입지는 장기적인 가치 상승에 기여할 것입니다. 그러나 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있으며, 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로 신중한 접근이 필요합니다. 전반적으로 재건축 추진 여부에 따라 미래 가치 변동폭이 클 것으로 예상됩니다.
조건부 매수