매물 유형: 아파트
분석 번호: 5090
종합 리스크 점수: 65점
본 매물은 범계역 역세권에 위치한 34년차 아파트로, 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 개발 잠재력이 매우 높습니다. 최근 안양시 아파트 매매가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 3,195세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.
제시가 9억 7,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 7억 9,695만 원에서 9억 4,086만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권 범위에 해당합니다. 이는 시장의 긍정적인 분위기와 재건축 기대감, 고층 프리미엄 등이 선반영된 가격으로 해석될 수 있습니다.
비교사례 9건 모두 동일 단지 '목련우성' 아파트의 거래로 유사도가 높습니다. 감점 사유는 주로 층구간 차이로 인한 것이며, 대상 매물(20층) 대비 비교사례들의 층이 낮은 경우가 많아 층 보정 계수가 적용되었습니다. 예를 들어, 유사도 90점의 #1 사례(9층)는 8억 5,000만 원, #5 사례(10층)는 9억 4,086만 원으로 보정되었습니다. 이는 대상 매물의 고층 프리미엄 가능성을 시사합니다.
목련우성 아파트는 범계역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 평촌 학원가와 인접하여 학군 경쟁력이 높습니다. 34년 경과된 재건축 연한 도래 단지로, 용적률 갭이 커서 재건축 사업성이 매우 높을 것으로 기대됩니다. 이는 장기적인 투자 가치를 높이는 핵심 요인입니다. 다만, 낮은 주차대수는 단기적인 거주 만족도에는 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.
준공 34년으로 재건축 연한에 도달했으며, 현재 용적률 97.96% 대비 법정 상한 용적률 300%로 202.04%p의 용적률 갭이 존재하여 재건축 사업성이 매우 높습니다. 이는 향후 재건축 추진 시 높은 개발 이익을 기대할 수 있는 강력한 잠재력입니다. 주변 지역의 소규모 정비사업 활성화 소식도 긍정적인 신호로 해석됩니다.
안양시 동안구 아파트 시장은 전반적으로 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우세를 보이고 있어 긍정적인 시장 전망이 예상됩니다. 목련우성 아파트의 재건축 잠재력은 미래 가치 상승의 주요 동력이 될 것입니다. 그러나 평촌자이 퍼스니티, e편한세상 평촌 어반밸리 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 입주 시점에 주변 시세에 일시적인 조정 압력이 발생할 가능성도 염두에 두어야 합니다. 장기적으로는 재건축 진행 여부에 따라 가치 상승 폭이 크게 달라질 것입니다.
매수