매물 유형: 아파트
분석 번호: 5093
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 범계역 역세권에 위치한 32년차 아파트로, 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 최근 매매가격지수 및 거래량이 상승 추세에 있으며, 주변에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 장기적인 관점에서 시장 경쟁 구도 변화를 주시해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시된 매매가 18억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 17억 2,500만 원에서 17억 8,516만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 13층 거래로 보정 후 대입 총액은 17억 2,500만 원입니다. #2 사례는 2026년 2월 12층 거래로 시점 보정 후 대입 총액은 17억 5,104만 원입니다. #3 사례는 2026년 6월 4층 거래로 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 보정 후 대입 총액은 17억 5,499만 원입니다. #4 사례는 2026년 1월 1층 거래로 층구간 감점(-10점)이 있었으며, 보정 후 대입 총액은 17억 8,516만 원입니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치 평가에 높은 신뢰도를 제공합니다.
목련아파트는 범계역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 범계공원, 돈보스코유치원 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다. 32년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량에 따른 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 재건축 가능성이 높습니다. 현재 용적률 207.747%로 법정 상한 300% 대비 92.253%p의 여유가 있어 사업성이 양호할 것으로 판단됩니다. 인근에 '관양뉴골든아파트 일원 도시관리계획(지구단위계획구역 및 계획) 결정 고시'와 같은 개발 사업 고시가 있어 지역 전체의 개발 압력이 높은 상황입니다.
안양시 동안구 아파트 시장은 매매가격지수 및 거래량 상승, 매매수급동향 수요 우위 등 긍정적인 시장 지표를 보이고 있습니다. 대상 단지는 역세권 입지와 재건축 잠재력을 바탕으로 장기적인 가치 상승 여력이 충분합니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 시장 변동성 및 경쟁 심화 가능성을 염두에 두어야 합니다. 중장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 높은 성장 전망을 기대할 수 있습니다.
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