경기도 안양시 동안구 경수대로623번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 5120

종합 리스크 점수: 63점

AI 요약 평가

본 매물은 21년차 아파트로 재건축 연한까지는 시간이 남아있으나, 안양시의 전반적인 시장 지수는 상승세를 보이며 매매수급동향도 수요 우세입니다. 다만, 인근에 3,000세대 이상의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 경쟁 심화 및 가격 변동성을 야기할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 5점 — 현재 재건축 연한까지 9년이 남아 있으며, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 다만, 안양시의 인구 유입 및 거래량 증가 추세는 긍정적 요인입니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 건물 외관 상태를 평가하기 어렵습니다. 21년 된 건물로, 현장 확인을 통해 외벽 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 여부 등을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.
인근 실거래가: 6점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 10.7%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 8건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 금정역 4호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 40.9% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 4점 — 준공 21년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 6억 3,000만원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 4,874만원에서 5억 8,000만원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 최고가 대비 약 5,000만 원 가량 높은 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 가격으로 판단될 수 있으며, 특정 요인(예: 층수, 내부 상태, 조망 등)에 대한 프리미엄이 반영되었을 가능성이 있습니다. 현장 확인을 통해 해당 프리미엄 요인이 가격을 정당화하는지 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 면적(84.91㎡) 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. #1 사례는 2026년 5월 7층 거래로 5억 8,000만원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 5억 8,000만원입니다. #2 사례는 2026년 4월 7층 거래로 5억 6,000만원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 5억 6,907만원입니다. #3 사례는 2026년 4월 4층 거래로 5억 4,000만원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 5억 4,874만원입니다. 이 외 다른 사례들도 유사한 수준의 보정 후 대입 총액을 보이고 있습니다. 모든 사례가 동일 단지 내 거래이므로 입지적 특성은 동일하게 반영되었습니다.

심층 분석

흥화브라운빌은 금정역 준역세권에 위치하며, 호계2동의 인구 증가 추세는 긍정적인 투자 요인입니다. 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치도 높습니다. 다만, 소규모 단지라는 점과 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

본 단지는 2005년 준공되어 현재 21년차로, 재건축 연한(30년)까지는 약 9년이 남아있습니다. 따라서 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 장기적인 관점에서 리모델링 또는 재건축 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 현재로서는 개발 잠재력이 '보통' 수준으로 평가됩니다.

안양시 동안구의 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 인구 유입과 거래량 증가가 긍정적인 신호입니다. 그러나 인근 대규모 신규 아파트 공급은 단기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 본 매물의 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준이므로, 향후 시장 변화에 따라 가격 조정 가능성이 있습니다. 장기적으로는 지역 개발 호재와 교통 개선 등이 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 신규 공급 물량 소화 여부가 중요합니다.

현장 체크리스트

대상 매물의 정확한 층수와 동호수 배치, 그리고 해당 층에서 발생할 수 있는 소음(도로, 상가 등) 여부를 현장 방문하여 확인해야 합니다.
단지 내 주차 공간의 실제 사용 가능 여부와 세대당 주차대수 1대의 불편함이 없는지, 특히 퇴근 시간대 주차난 여부를 확인해야 합니다.
최근 1년간 관리비 내역을 상세히 확인하여 불필요한 지출이나 예상치 못한 수선 충당금 등이 없는지 검토해야 합니다.
건물 준공 21년차임을 고려하여, 내부 마감재 및 설비(수도, 난방 등)의 노후화 정도와 수리 필요 여부를 점검해야 합니다.
인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있으므로, 해당 단지의 입주 시기와 예상 분양가 등을 파악하여 본 매물의 가격 경쟁력을 재평가해야 합니다.
금정역까지의 도보 이동 시 실제 체감 거리와 주변 환경(안전성, 편의시설 등)을 직접 확인하여 역세권 프리미엄이 적절한지 판단해야 합니다.

최종 판정

보류