매물 유형: 아파트
분석 번호: 5133
종합 리스크 점수: 53점
대상 아파트는 41년 경과된 구축 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근에 역곡역(1호선)과 온수역(1, 7호선)이 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 최근 매매가격지수 및 전월세 수급동향이 상승세를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 1층 매물이라는 점과 건물 노후도에 대한 현장 확인이 필요합니다.
제시가 3억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 9,666만 원에서 3억 2,634만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상위에 위치합니다. 특히 1층 매물의 특성을 고려할 때, 제시가는 시장의 보정된 가치 스펙트럼보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.
비교사례 3건 모두 대상지와 동일 단지(예원)의 유사 면적(64.17㎡) 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 5층 거래로 보정 후 대입 총액 2억 9,666만 원, #2 사례는 2026년 3월 2층 거래로 보정 후 대입 총액 3억 2,634만 원, #3 사례는 2026년 1월 1층 거래로 보정 후 대입 총액 2억 9,908만 원으로 산출되었습니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 중요한 기준이 됩니다.
대상 아파트는 41년 경과된 구축 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 것이 가장 큰 투자 가치입니다. 역곡역, 온수역 등 역세권에 인접하여 교통 접근성이 양호하며, 인근에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 매력이 있습니다. 다만, 1층 매물이라는 점과 소규모 단지의 유동성 리스크는 고려해야 합니다.
1985년 준공되어 41년이 경과한 단지로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 인근 지역의 활발한 재건축/재개발 소식이 있어 개발 잠재력은 '높음'으로 평가됩니다. 향후 재건축 추진 시 사업성 및 진행 상황에 따라 높은 투자 수익을 기대할 수 있습니다.
부천시 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이며 수요가 공급을 초과하는 양호한 흐름입니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달로 인한 개발 호재가 가장 큰 미래 성장 동력입니다. 인근 신규 공급 물량(심곡동 96-4 공동주택 신축공사 56세대)이 존재하지만, 재건축 추진 시 자체적인 가치 상승이 예상됩니다. 다만, 1층 매물의 특성과 건물 노후도에 따른 유지보수 비용은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.
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