경기도 부천시 원미구 계남로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 5139

종합 리스크 점수: 63점

AI 요약 평가

본 매물은 신중동역 역세권에 위치하며, 인근 지역의 활발한 거래량과 상승하는 시장 지수 추이를 보이고 있습니다. 26년 된 건물로 재건축 연한 도달이 임박하여 향후 개발 잠재력이 존재하며, 인근 재건축 사업 진행 소식은 긍정적인 요인입니다. 다만, 단지 내 주차대수 부족과 향후 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크는 고려해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 6점 — 재건축 연한 도달까지 4년 남았으며, 인근 지역에 재건축 및 가로주택정비사업 등 개발 호재가 다수 존재합니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 직접적인 외관 상태 평가는 불가하나, 26년 된 건물로 일반적인 노후화는 진행되었을 것으로 추정됩니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 3.9%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 9건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 신중동역 7호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 23곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역의 세부 인구 통계 데이터가 부족합니다.
건물 노후도(대장): 4점 — 준공 26년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 6억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 4,850만 원에서 5억 7,865만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 대비 높은 가격대로, 시장 평균보다 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례 #1은 2026년 5월 동일 단지 4층 84.93㎡ 거래로, 보정 후 대입 총액은 5억 5,999만 원입니다. 비교사례 #2는 2026년 6월 동일 단지 13층 84.98㎡ 거래로, 층구간 감점(-10점)이 있었으나 보정 후 대입 총액은 5억 7,865만 원으로 가장 높게 산출되었습니다. 비교사례 #3은 2026년 5월 동일 단지 11층 84.93㎡ 거래로, 층구간 감점(-10점)이 있었으며 보정 후 대입 총액은 5억 4,850만 원입니다. 비교사례 #4는 2026년 1월 동일 단지 6층 84.93㎡ 거래로, 층구간 감점(-10점)이 있었고 보정 후 대입 총액은 5억 7,746만 원입니다.

심층 분석

신중동역 역세권(도보 7분)에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 중동 지역은 부천시 내에서도 거래 활성도가 높은 핵심 지역입니다. 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 세대당 주차대수가 부족한 점은 투자 가치에 일부 감점 요인이 될 수 있습니다.

중동대림 아파트는 준공 26년차로 재건축 연한(30년)까지 4년이 남아있어 재건축 가능성이 있습니다. 인근 지역에서 재건축 및 가로주택정비사업이 활발히 진행되고 있다는 점은 긍정적인 신호입니다. 그러나 용적률 갭 데이터가 미등록되어 개발 이익 잠재력을 정확히 판단하기 어려우며, 실제 재건축 추진 시에는 사업성 분석과 주민 동의율 확보가 중요합니다.

부천시 아파트 시장은 매매 및 전월세 가격 지수 상승, 매매수급동향 수요 우세 등 전반적으로 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 신중동역 역세권 입지와 재건축 연한 도래에 따른 개발 기대감은 미래 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 지역 내 미분양 증가 및 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있으며, 제시가가 비준가 스펙트럼을 상회하는 점은 가격 협상의 여지를 고려해야 합니다.

현장 체크리스트

매물 주변 소음원(도로, 상가 등) 및 일조량, 조망권 등 현장 환경을 직접 확인하세요.
단지 내 주차 공간의 실제 이용 편의성과 세대당 주차 가능 대수를 관리사무소를 통해 확인하세요.
관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금, 공동관리비 등 항목별 금액과 최근 변동 추이를 파악하세요.
건물 내부(벽지, 바닥, 천장)에 곰팡이, 누수 흔적, 결로 현상 등은 없는지 꼼꼼히 확인하세요.
재건축 추진 시 예상되는 추가 분담금, 사업 진행 속도, 주민 동의율 등을 사전에 충분히 알아보세요.
인근 심곡동 96-4 공동주택 신축공사 등 신규 공급 예정 단지의 분양가와 입주 시기를 확인하여 본 매물의 경쟁력을 비교하세요.

최종 판정

보류