매물 유형: 아파트
분석 번호: 5154
종합 리스크 점수: 58점
본 매물은 부천시 상동의 우수한 입지에 위치하며, 최근 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보여 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 준공 24년차로 재건축 연한에 근접하고 있으며, 인근에 대형 공원 조성 등 개발 호재가 있어 중장기적인 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로 가격 타당성 검토가 중요하며, 지역 내 신규 공급 물량과 인구 감소 추세는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.
제시된 매매가 7억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 2,200만 원에서 6억 8,499만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교할 때, 스펙트럼의 상단 범위를 초과하는 수준입니다. 이는 8건의 비교사례 중 가장 높은 보정 후 대입가치인 6억 8,499만 원보다 약 4,501만 원 높은 금액으로, 시장 평균 대비 다소 높은 가격으로 판단될 수 있습니다.
비교사례 8건은 모두 다정한마을 경남아너스빌 내 동일 면적(84.8㎡) 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. #1~#7 사례는 유사도 100점으로 동일 단지, 유사 층수, 최근 거래 시점을 반영하여 높은 신뢰도를 가집니다. 특히 #1 사례(2026년 6월, 9층, 6억 8,500만 원)는 가장 최근 거래로 대상 매물의 13층과 유사한 중층 구간에 해당하여 중요한 참고 자료가 됩니다. #8 사례(2026년 5월, 22층, 6억 6,000만 원)는 고층으로 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 여전히 높은 유사도를 보입니다. 이들 사례는 모두 제3종일반주거지역에 위치하며, 대상 매물과 동일한 용도지역 조건을 가집니다.
본 매물은 부천시 상동이라는 우수한 입지에 위치하며, 높은 거래 활성도를 보입니다. 단지 규모는 중규모로 안정적이며, 세대당 주차 대수도 양호합니다. 인근에 다정한어린이공원 등 공원 시설이 풍부하고, 친환경페인트아울렛 등 쇼핑 시설도 근접해 생활 편의성이 높습니다. 학군으로는 상동꿈꾸는어린이집이 가까워 교육 환경도 양호합니다. 다만, 지하철역 접근성은 데이터상 확인되지 않아 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 전체적으로 실거주 및 투자 가치는 보통 이상으로 평가됩니다.
다정한마을 경남아너스빌은 2002년 준공되어 현재 24년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 6년이 남아있어, 중장기적으로 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 있습니다. 현재 용적률 정보가 미등록 상태이나, 법정 상한 용적률이 300%로 확인되어 향후 사업 추진 시 용적률 인센티브를 통한 사업성 확보 여부가 중요할 것입니다. 최근 부천 소사본동 가로주택정비사업, 소라아파트 재건축 등 지역 내 재개발/재건축 사업 소식이 활발하여, 이러한 흐름이 본 단지에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
부천시 아파트 시장은 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 매매수급동향 지수도 수요 우위를 나타내고 있어 단기적으로는 가격 상승 여력이 있을 수 있습니다. 인근에 대형 공원 조성 등 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 주거 환경 개선 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 지역 내 신규 공급 물량과 부천시 전체 인구 감소 추세는 잠재적 공급 과잉 및 수요 위축 리스크로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼 상단을 초과하는 점을 고려할 때, 향후 시장 상황에 따라 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 중립적인 관점에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.
보류