매물 유형: 아파트
분석 번호: 5157
종합 리스크 점수: 55점
해당 매물은 부천시 원미구 상동에 위치한 백송마을(상록LG) 아파트로, 준공 23년차의 중규모 단지입니다. 최근 부천 지역의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승세를 보이며 수요 우위 시장을 형성하고 있으나, 인근에 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 낮을 수 있습니다.
제시된 매매가 8억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 2,499만 원에서 7억 9,999만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 내 최고가 거래와 유사한 수준으로, 시장 상황을 반영한 적정가 범위에 있으나, 가격적 메리트는 다소 제한적일 수 있습니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형의 최근 거래 건으로, 유사도 점수 100점을 기록하여 높은 신뢰도를 가집니다. 특히, 2026년 6월 거래된 동일 단지 24층 매물은 7억 5,000만 원, 6층 매물은 8억 원에 거래되었으며, 2026년 5월 거래된 16층 매물은 7억 2,500만 원, 17층 매물은 7억 8,000만 원에 거래되었습니다. 이들 사례는 시점 보정 계수 1.000~1.001이 적용되어 대상 매물의 가치 평가에 매우 유효하게 활용되었습니다.
백송마을(상록LG) 아파트는 상동역(7호선)과 도보 11분 거리에 위치한 준역세권 단지로, 교통 접근성이 양호합니다. 인근에 행복한어린이공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 부천시의 전반적인 시장 상승세와 거래량 증가 추세는 긍정적인 투자 요인이 될 수 있습니다.
준공 23년차로 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아 있어 당장의 재건축 추진은 어렵습니다. 하지만 장기적인 관점에서 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승 가능성은 존재하며, 향후 정부 정책 및 단지 주민들의 의지에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 정확한 용적률 갭 분석은 어렵습니다.
부천시의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승세를 유지하고 있어 단기적인 가격 하락 위험은 낮을 것으로 보입니다. 다만, 지역 내 미분양 증가와 신규 공급 예정 물량은 중장기적으로 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 인근에 '단지 바로 옆에 대형 공원' 조성 및 '부천 소사권역 재건축 단지 분양' 등 개발 호재가 있어 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있으나, 심곡동 96-4 공동주택 신축공사(56세대)와 같은 구체적인 신규 공급 계획은 향후 경쟁 심화 요인이 될 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.
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