매물 유형: 아파트
분석 번호: 5170
종합 리스크 점수: 62점
본 매물은 준공 46년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 부천역 인근의 양호한 교통 접근성과 주변의 활발한 재건축 사업은 긍정적인 요인입니다. 다만, 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하며, 인근 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 3,453만 원에서 3억 6,197만 원 사이의 가치 스펙트럼을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 대비 약 5,803만 원 ~ 8,547만 원 가량 높은 가격으로, 시장 평균 대비 다소 고평가된 것으로 판단됩니다. 다만, 재건축 기대감 등 잠재적 가치가 선반영되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.
선별된 비교사례 6건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 실거래가로, 유사도 점수가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 10층 86.02㎡가 3억 3,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 3,453만 원입니다. #5 사례는 2026년 1월 9층 86.02㎡가 3억 6,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 3억 6,197만 원입니다. 제시가 4억 2,000만 원은 이들 보정 후 대입 총액 스펙트럼을 크게 상회하는 수준입니다. 특히 #6 사례는 층구간 감점에도 불구하고 3억 6,161만 원으로 산출되어, 제시가가 비교사례 대비 높은 수준임을 시사합니다.
본 매물은 부천역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주변에 공원, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 준공 46년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치가 높습니다. 다만, 현재 제시된 매매가는 비교사례 대비 높은 수준이므로, 재건축 추진의 불확실성 및 인근 신규 공급 물량에 따른 시장 변화를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
부천극동 아파트는 1980년 준공되어 46년이 경과하여 재건축 연한(30년)을 훨씬 초과했습니다. 인근에 가로주택정비사업 등 활발한 재건축 움직임이 있어 개발 잠재력은 매우 높습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 250% 대비 현재 용적률이 낮다면 재건축 사업성이 더욱 높아질 수 있습니다. 다만, 실제 재건축 추진 과정은 조합 설립, 사업성 확보, 인허가 등 여러 변수에 따라 장기간 소요될 수 있습니다.
부천시 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이며 거래량도 활발합니다. 본 매물은 재건축 연한 도달로 인한 개발 기대감이 크지만, 제시가가 비교사례 스펙트럼 상단에 위치하고 인근에 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 장기적으로 재건축이 성공적으로 추진될 경우 높은 가치 상승을 기대할 수 있으나, 그 과정에서의 리스크와 시간을 충분히 고려해야 합니다.
보류