매물 유형: 아파트
분석 번호: 5171
종합 리스크 점수: 60점
본 매물은 준공 42년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근 지역의 활발한 재건축 및 신규 공급 예정은 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 다만, 매매가 대비 전세가율이 67.0% 수준으로 전세 시장의 변동성에 주의가 필요하며, 건물 노후도에 대한 현장 확인이 중요합니다.
제시 매매가 3억 3,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 7,626만 원에서 3억 1,845만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 재건축 기대감이 반영된 것으로 보입니다.
비교사례 3건 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. #1 사례는 2026년 3월 7층 60.89㎡가 2억 7,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 2억 7,626만 원으로 대입되었습니다. #2 사례는 2026년 3월 11층 60.89㎡가 3억 1,700만 원에 거래되어 시점 보정 후 3억 1,845만 원으로 대입되었습니다. #3 사례는 2026년 2월 9층 60.89㎡가 2억 9,600만 원에 거래되어 시점 보정 후 2억 9,774만 원으로 대입되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 토지 용도지역에 위치하며, 시점 보정 계수는 1.005~1.006이 적용되었습니다.
본 매물은 준공 42년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 부천역 준역세권에 위치하며, 인근에 공원, 학교, 편의시설 등이 잘 갖춰져 있어 주거 편의성이 양호합니다. 다만, 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼 상단을 상회하는 점은 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.
준공 42년으로 재건축 연한을 충족하며, 인근 지역에 재건축 및 가로주택정비사업 등 개발 사업이 활발히 진행 중입니다. 이는 롯데아파트의 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 용적률 갭 데이터는 미등록으로 확인되나, 법정 상한 250%를 고려할 때 개발 이익 여지가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 재건축 진행은 주민 동의율, 사업성, 규제 변화 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
부천시 아파트 시장은 매매 및 전세 가격 지수가 상승하고 거래량이 증가하는 등 전반적으로 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 특히 재건축 기대감이 높은 노후 아파트의 경우, 향후 개발 진행 상황에 따라 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 단기적인 시장 변동성에는 주의가 필요하며, 금리 인상 등 거시경제 환경 변화도 주시해야 합니다.
보류