매물 유형: 아파트
분석 번호: 5173
종합 리스크 점수: 60점
본 매물은 부천범박힐스테이트1단지에 위치한 준공 22년차 아파트로, 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 지역 내 거래 활성도도 높은 편입니다. 그러나 인근에 범안동130가로주택사업, 부천아테라자이 등 약 2,580세대의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 재건축 연한까지 8년이 남아 있어 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
제시가 4억 9,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 7,216만 원에서 5억 4,825만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중간 수준에 해당합니다. 특히 동일 단지, 동일 층수(6층)의 유사 사례가 2026년 3월 4억 7,000만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 4억 7,216만 원으로 평가되는 점을 고려할 때, 제시가는 시장 상황을 적절히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 동일 단지 내의 유사 면적(75.84㎡) 매물이며, 시점 보정을 거쳐 현재 가치로 환산되었습니다. 유사도 100점 사례들은 층수 차이를 제외하고 대상 매물과 동일한 조건을 가지며, 2026년 1월부터 4월까지 4억 7,000만 원에서 5억 1,700만 원 사이로 거래되었습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 차이로 인해 감점되었으나, 2026년 1월부터 5월까지 4억 7,900만 원에서 5억 4,700만 원 사이로 거래되었습니다. 이 중 대상 매물과 동일한 6층의 사례는 2026년 3월 4억 7,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 7,216만 원입니다.
부천범박힐스테이트1단지는 1070세대의 대단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 인근에 웃고얀근린공원 등 녹지 공간이 풍부하여 주거 쾌적성이 높습니다. 범박동의 높은 거래 활성도는 매물 유동성을 보장하며, 이는 투자 가치에 긍정적인 요소입니다. 다만, 세대당 주차대수가 0.97대로 다소 부족한 점은 단점으로 작용할 수 있습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 인근에 이레몬테소리어린이집 등 교육 시설이 위치해 있습니다. 지하철역과의 접근성은 데이터상 확인되지 않아 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
대상 아파트는 2004년 준공되어 현재 22년차입니다. 재건축 연한인 30년에는 8년이 남아 있어, 단기적인 재건축을 통한 가치 상승은 어렵습니다. 장기적인 관점에서 재건축 가능성을 모니터링해야 하며, 현재로서는 리모델링을 통한 주거 환경 개선이 현실적인 대안이 될 수 있습니다.
부천시 소사구의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 보이고 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 범안동130가로주택사업, 부천아테라자이, 소사역 롯데캐슬 더 뉴엘 등 인근에 약 2,580세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 몇 년간은 공급 과잉으로 인한 시장의 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 현재 미분양 세대도 증가 추세에 있어, 신규 공급 물량의 소화 여부가 향후 시세에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 장기적으로는 대단지 아파트의 장점과 지역 개발 호재에 따라 가치 상승 여력이 있으나, 단기적인 공급 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
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