경기도 부천시 소사구 범안로95번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 5175

종합 리스크 점수: 58점

AI 요약 평가

대상 매물은 부천시 소사구 범박동에 위치한 부천범박힐스테이트3단지 아파트로, 준공 22년차의 중대형 단지입니다. 매매가격지수와 전세가격지수가 지속적인 상승세를 보이며 매매수급동향 또한 상승세를 유지하고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 2,580세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 미칠 영향을 주시해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 6점 — 부천시 소사구는 비규제지역으로, 재건축 연한 도래까지 8년이 남아 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있으나, 지역 내 거래 활성도가 높아 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.
건물 노후도(사진): 7점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어렵지만, 준공 22년차 아파트로, 연식 대비 양호한 관리 상태를 가정할 경우 중간 이상의 점수를 부여합니다. 현장 확인을 통해 외벽 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 여부 등을 추가 확인해야 합니다.
인근 실거래가: 5점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 18.0%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 8점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 32건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 20곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역의 세부 인구 통계 데이터가 부족합니다.
건물 노후도(대장): 4점 — 준공 22년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 5억 9,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 4억 8,120만 원에서 5억 2,499만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 스펙트럼의 최고가보다 약 6,501만 원 높은 가격으로, 시장 평균 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 층수, 내부 상태, 조망권 등 개별 매물의 특성에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 8건은 모두 동일 단지인 부천범박힐스테이트3단지 내에서 전용면적 75.38㎡의 유사 평형으로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1번부터 6번 사례는 층수와 거래 시점의 차이 외에는 유사도가 100점으로 평가되어 높은 신뢰도를 보입니다. 7번 사례(19층)와 8번 사례(20층)는 대상 매물(10층)과의 층구간 차이로 인해 각각 10점씩 감점되었습니다. 모든 사례는 시점보정 계수 1.000~1.003이 적용되어 최근 시장 상황이 반영되었습니다.

심층 분석

부천범박힐스테이트3단지는 1012세대의 대단지로, 안정적인 주거 환경과 양호한 주차 여건을 갖추고 있습니다. 범박동은 부천시 소사구 내에서 거래 활성도가 가장 높은 지역으로, 꾸준한 실거주 수요를 기대할 수 있습니다. 주변에 바람개비공원 등 녹지 공간이 풍부하며, CU 소사3단지점 등 편의시설 접근성이 좋습니다. 다만, 지하철역과의 거리가 있어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 투자 가치에 영향을 미칠 수 있으므로 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

대상 건물은 2004년 준공되어 현재 22년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 8년이 남아있습니다. 현재로서는 재건축 추진이 어렵지만, 향후 연한 도래 시 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승 가능성이 있습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 정확한 개발 잠재력 평가는 어렵습니다. 현재는 리모델링 검토 단계로 볼 수 있습니다.

부천시 소사구의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있고, 매매수급동향 또한 수요 우위를 보여 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 그러나 인근에 2,580세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 이 물량들이 시장에 풀릴 경우 일시적인 공급 과잉으로 인한 가격 조정 가능성이 있습니다. 장기적으로는 지역 내 개발 호재와 안정적인 인구 및 세대수 유입 추이를 고려할 때 점진적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 공급 리스크를 주시하며 접근해야 합니다. 공시지가는 꾸준히 상승하고 있어 토지 가치 측면에서는 긍정적인 신호입니다.

현장 체크리스트

매물 내부 상태(수리 여부, 곰팡이, 누수 흔적 등) 및 옵션 포함 여부를 현장 확인해야 합니다.
동일 단지 내 다른 매물들의 호가 및 실제 거래 가능한 가격대를 추가로 확인하여 비교해야 합니다.
단지의 관리비 내역(특히 장기수선충당금, 개별 난방비 등)을 상세히 확인하여 예상 유지 비용을 파악해야 합니다.
주변 신규 공급 예정 단지들의 분양가 및 입주 시기를 확인하여 향후 시장 경쟁력을 예측해야 합니다.
대상 층(10층)의 일조량, 조망권, 소음 여부를 직접 확인하여 거주 쾌적성을 평가해야 합니다.
주차장의 실제 이용 편의성(혼잡도, 주차 공간 확보 용이성)을 확인하는 것이 좋습니다.

최종 판정

보류