매물 유형: 아파트
분석 번호: 5191
종합 리스크 점수: 52점
본 매물은 부천송내동양N'PART 아파트로, 준공 16년차의 비교적 양호한 단지입니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 상승세를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 인근에 2,580세대에 달하는 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 비교 시 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 5억 2,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 5,332만 원에서 4억 5,709만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권을 크게 상회하는 수준입니다. 특히 동일 단지 내 최근 거래된 유사 면적의 매물들이 4억 5,000만 원대였던 점을 감안하면, 제시가는 시장 평균 대비 고평가되어 있을 가능성이 높습니다.
#1 사례는 2026년 4월 거래된 동일 단지 5층 84.96㎡ 매물로, 거래가 4억 5,500만 원이며 보정 후 대입 총액은 4억 5,604만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 거래된 동일 단지 5층 84.96㎡ 매물로, 거래가 4억 5,500만 원이며 보정 후 대입 총액은 4억 5,709만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 거래된 동일 단지 9층 84.74㎡ 매물로, 거래가 3억 5,000만 원이며 보정 후 대입 총액은 3억 5,332만 원입니다. #3 사례는 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 모든 사례는 시점 보정 계수(1.002~1.007)가 적용되었습니다.
본 단지는 중동역 준역세권에 위치하며, 인근에 학교 및 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 그러나 소규모 단지라는 점과 인근 대규모 신규 공급 예정 물량으로 인해 향후 투자 가치 상승폭은 제한적일 수 있습니다. 현재 제시가는 시장 평균 대비 높은 수준으로 판단되어 투자 매력도는 보통 수준입니다.
준공 16년차로 재건축 연한(30년)까지 14년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 용적률 미등록으로 정확한 갭 분석은 어렵지만, 현재 시점에서 재건축을 통한 개발이익을 기대하기는 어렵습니다.
부천시 소사구의 매매가격지수 및 수급동향은 긍정적이나, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성이 존재합니다. 단기적인 급등보다는 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상되며, 제시가 조정이 없다면 매수 관망이 필요합니다.
보류