매물 유형: 아파트
분석 번호: 5272
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 준공 37년차로 재건축 연한에 도달한 평택시 동산1 아파트입니다. 평택시의 전반적인 매매가격지수 하락세와 달리 전세 및 월세 가격지수는 상승 중이며, 매매수급동향도 상승세로 전환되어 실수요 기반의 시장 활성화 가능성이 있습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 유의해야 합니다.
제시가 1억 6,900만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 5,763만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 1,137만 원 높은 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 거래 사례와 비교했을 때 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.
유사도 100점의 비교사례는 대상 매물과 동일 단지(동산1)의 3층 53.01㎡ 매물로, 2026년 2월 1억 6,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.985를 적용하여 대상 매물에 대입한 보정 후 총액은 1억 5,763만 원입니다. 이는 동일 단지, 동일 평형의 최근 거래 사례로 신뢰도가 매우 높습니다.
동산1 아파트는 송탄역 준역세권에 위치하며, 평택시의 전반적인 개발 호재와 재건축 연한 도달이라는 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 대규모 신규 공급 물량과 현재 가격이 비교사례 대비 높은 수준이라는 점은 투자 시 주의가 필요합니다. 실수요 기반의 전월세 시장은 견고하나, 매매가는 하락 추세이므로 단기 투자보다는 장기적인 관점에서 재건축 추진 상황을 지켜보는 것이 중요합니다.
준공 37년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 평택시의 다양한 도시개발 사업 및 토지 용도변경 허가 이력 등을 고려할 때, 재건축 추진 시 사업성이 있을 수 있습니다. 다만, 실제 재건축 진행은 주민 동의, 사업성 확보, 인허가 절차 등 복잡한 과정을 거치므로 장기간 소요될 수 있습니다.
평택시의 매매가격지수는 하락세이나, 전세 및 월세가격지수와 수급동향은 상승세를 보여 실수요는 꾸준합니다. 대규모 신규 공급 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있으나, 장기적으로는 평택시의 인구 증가 추세와 다양한 개발 호재(예: 반도체 밸리 조성, 평택당진항 친수시설 조성 등)가 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달이라는 강력한 잠재력을 가지고 있어, 향후 재건축 추진 여부에 따라 가치 상승 여부가 크게 달라질 것으로 예상됩니다.
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