매물 유형: 아파트
분석 번호: 5275
종합 리스크 점수: 70점
평택서정동롯데캐슬은 준공 16년차의 아파트로, 매매가격지수 하락세에도 불구하고 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반의 안정적인 시장 흐름을 보입니다. 인근에 서정리역(1호선)이 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 다양한 개발 호재가 잠재되어 있습니다. 다만, 평택시 내 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 3억 3,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 910만 원에서 3억 4,614만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 3억 3,004만 원과 거의 일치하는 수준입니다. 이는 시장의 일반적인 거래 가격 범위 내에 있어 가격적 타당성이 있다고 판단됩니다.
선별된 비교사례 10건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1번부터 5번 사례는 유사도 100점으로 층수 차이 외에는 대상 매물과 거의 동일한 조건을 가지고 있습니다. 6번부터 10번 사례는 층구간 감점(-10점)이 있으나, 모두 동일 단지 내 거래로 신뢰도가 높습니다. 시점 보정 계수는 0.990으로 최근 시장 변동률이 반영되었습니다. 각 사례별 보정 후 대입 총액은 3억 910만 원에서 3억 4,614만 원 사이로 분포하며, 이는 대상 매물의 적정 가치 판단에 중요한 근거가 됩니다.
평택서정동롯데캐슬은 서정리역(1호선) 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 이마트24 등 편의시설과 햇살어린이공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다. 평택시의 지속적인 인구 증가와 전월세 시장의 강세는 실수요 기반의 투자 가치를 뒷받침합니다. 다만, 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
준공 16년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 14년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모 및 세대수 정보가 불충분하여 사업성 판단이 어렵습니다.
평택시는 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 산업단지 조성으로 인한 인구 유입 및 지역 경제 활성화가 기대되는 지역입니다. '평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성공사', '평택 가곡2지구 도시개발사업' 등 다양한 개발 호재는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 단기적으로는 대규모 신규 아파트 공급 물량과 현재 미분양 현황이 시장에 부담으로 작용할 수 있으므로, 신중한 접근이 필요합니다.
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