매물 유형: 아파트
분석 번호: 5279
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 평택시 우미이노스빌1차 아파트로, 준공 21년차의 단지입니다. 평택시의 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있으며, 매매수급동향은 소폭 상승세를 보입니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장에 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성이 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 비교 시 가격적 메리트가 있는 것으로 판단됩니다.
제시된 매매가 2억 3,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 5,218만 원 ~ 최고 2억 5,218만 원) 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있는 것으로 판단됩니다. 특히 동일 단지 내 최근 저층 거래가 2억 3,800만 원과 비교했을 때도 합리적인 수준으로 보입니다.
선별된 비교사례는 #1 우미이노스빌1차 10층, 82.6727㎡ 매매 건으로, 2026년 3월에 2억 6,400만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 1,056만 원입니다. 대상 매물과 동일 단지이며 거리가 0m로 매우 인접하지만, 층구간(4층 vs 10층)에서 감점(-10점)이 발생했습니다. 시점 보정 계수 0.989가 적용되어 3개월 전 거래 시점의 시장 변동이 반영되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 보정 없음이 확인되었습니다. 최종 보정 후 대입 총액은 2억 5,218만 원입니다.
대상 매물은 현재 제시가가 비교사례 기반 추정 가치보다 낮아 가격적 메리트가 있습니다. 평택시 전체적으로 인구가 증가하고 있으며, 전월세 시장이 강세를 보이고 있어 실수요 기반은 견고합니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 단지 자체의 경쟁력은 중규모 단지로서 보통 수준이며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 시설이 고루 분포하여 생활 인프라는 양호합니다. 역세권 프리미엄은 해당되지 않습니다.
대상 아파트는 2005년 준공되어 현재 21년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 약 9년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 향후 추진 가능성은 있으나, 아직 구체적인 논의 단계는 아닌 것으로 보입니다. 용적률 갭 분석 결과가 미등록으로 산출 불가하여 리모델링 또는 재건축 사업성 판단에 한계가 있습니다.
평택시의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반의 주거 안정성은 유지될 것으로 보입니다. 매매수급동향도 소폭 상승세입니다. 그러나 평택시 내 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량(19,733세대)과 현재 높은 미분양 현황(3,389세대)은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. '평택 가곡2지구 도시개발사업', '평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성' 등 다양한 개발 호재가 존재하지만, '평택시 토지거래허가구역 재지정'과 같은 규제도 병행되고 있어 급격한 시세 상승보다는 점진적인 시장 안정화가 예상됩니다. 장기적으로는 인구 유입과 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 공급 리스크를 주시해야 합니다.
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