매물 유형: 아파트
분석 번호: 5286
종합 리스크 점수: 72점
대상 아파트가 위치한 평택시 칠원동은 매매가격지수 하락세와 전세가격지수 상승세가 공존하는 시장입니다. 동광 아파트는 준공 23년차로 재건축 연한 도래까지 7년이 남아 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시된 매매가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 7,998만 원에서 2억 1,755만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 다소 높게 평가될 수 있음을 시사합니다.
비교사례 #1은 칠원동 동일 단지 동광의 11층 84.929㎡ 매물로 2026년 5월에 1억 8,000만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 701만 원/평이며, 시점 보정 후 대입 총액은 1억 7,998만 원입니다. 유사도 100점으로 가장 적합한 비교사례입니다. 비교사례 #2는 칠원동 동일 단지 동광의 4층 84.929㎡ 매물로 2026년 3월에 2억 2,000만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 856만 원/평이며, 시점 보정 및 층구간 감점(-10점)을 반영한 보정 후 대입 총액은 2억 1,755만 원입니다. 유사도 90점으로 비교적 적합한 사례입니다.
동광 아파트는 769세대의 중규모 단지로, 세대당 1.01대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 보통 수준입니다. 인근에 동부21호공원, CU 뉴칠원동광점 등 생활 편의시설이 가까이 위치하며, 동화마을어린이집 등 학군 접근성도 양호합니다. 그러나 평택시 전체적으로 매매가격지수가 하락세에 있고, 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 중장기적인 투자 가치 상승에 대한 불확실성이 존재합니다. 전세가율이 75.7%로 높은 편이므로 갭투자 시 역전세 위험에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
준공 23년차로 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아있어 당장 재건축 추진은 어렵습니다. 리모델링의 경우, 추진 여부 및 사업성 검토가 필요하며, 현재로서는 구체적인 계획이 없습니다. 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다.
평택시는 인구 유입이 꾸준히 이루어지고 있으나, 3,389세대의 높은 미분양 현황과 19,733세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 시장에 부담으로 작용할 전망입니다. 특히 지제역 반도체밸리 제일풍경채, 해링턴 플레이스, 쌍용 더 플래티넘 등 대단지 공급이 예정되어 있어 기존 아파트의 경쟁 심화가 예상됩니다. 매매가격지수 하락세와 전세가격지수 상승세가 공존하는 상황에서, 매매가 대비 전세가 비율이 높아 갭투자 시 리스크 관리가 중요합니다. 단기적인 시세 상승보다는 중장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요하며, 대규모 공급 물량의 소화 여부가 향후 시세에 큰 영향을 미 미칠 것으로 보입니다.
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