매물 유형: 아파트
분석 번호: 5292
종합 리스크 점수: 77점
대상 매물인 평택장안마을코오롱하늘채는 준공 13년차의 대단지 아파트로, 평택시의 꾸준한 인구 증가와 활발한 거래량을 바탕으로 안정적인 시장 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 스펙트럼의 중간 수준에 해당하여 가격적 메리트나 리스크가 크지 않은 적정 수준으로 판단됩니다.
제시가 2억 8,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 5,611만 원에서 2억 9,796만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중간 범위에 해당합니다. 이는 시장의 평균적인 가치 평가와 부합하는 수준으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(84.87㎡ 전용) 거래로, 신뢰도 A등급(85점/100)을 확보했습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 대상 매물과 동일한 층구간(저층) 거래가 다수 포함되어 있어 가격 산정의 신뢰도를 높입니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(-10점)이 적용되었으나, 동일 단지 내 중층 거래로서 참고 가치가 높습니다. 시점 보정 계수는 0.995로 최근 시장 상황을 반영했습니다. 보정 후 대입 총액은 최저 2억 5,611만 원부터 최고 2억 9,796만 원까지 분포하며, 제시가 2억 8,000만 원은 이 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
평택시는 꾸준한 인구 유입과 다양한 개발 호재로 인해 중장기적인 투자 가치는 양호한 편입니다. 특히 대단지 아파트는 환금성이 좋고, 주변에 시립코오롱하늘채어린이집 등 교육 시설이 가까워 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 가격 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다.
준공 13년차로 재건축 연한(30년)까지 17년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 단지 규모나 현 시점의 경제성 등을 고려할 때 당장 추진될 가능성은 낮습니다.
평택시의 매매가격지수 하락세와 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 그러나 전세 및 월세 시장의 강세와 지속적인 인구 증가는 장기적으로 주택 수요를 뒷받침할 것입니다. 평택당진항 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발사업 등 지역 개발 호재는 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 토지거래허가구역 재지정 등 규제도 함께 고려해야 합니다. 전반적으로 보합세 속에서 점진적인 상승 여력을 기대할 수 있으나, 신규 공급 물량 소화 여부가 중요 변수가 될 것입니다.
보류