매물 유형: 아파트
분석 번호: 5296
종합 리스크 점수: 48점
대상 아파트는 준공 19년차로 재건축 연한까지는 시간이 남아있으나, 평택시의 지속적인 인구 유입과 다양한 개발 호재로 인한 잠재적 가치 상승 여력이 있습니다. 다만, 인근 지역에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 현재 매매 시장은 소폭 하락세이나, 전월세 시장은 상승세를 보이며 실수요는 견고한 편입니다.
제시가 4억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 2억 9,773만 원 ~ 최고 4억 170만 원)의 최고가를 상회하는 수준입니다. 이는 시장의 일반적인 흐름이나 동일 단지 내 최근 거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 고층 프리미엄이나 특정 호재가 반영되었을 가능성도 있으나, 현 시점에서는 가격적 메리트가 제한적일 수 있습니다.
선별된 비교사례는 2건으로 모두 동일 단지 내 거래입니다. #1 사례는 2026년 6월 이충동에서 101.896㎡가 3억 4,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 보정 후 대입 총액은 4억 170만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 이충동에서 101.896㎡가 2억 5,200만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 보정 후 대입 총액은 2억 9,773만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래이므로 유사도가 높으나, 거래 시점과 층수 차이에 따른 가격 편차가 존재합니다. 모든 비교사례는 시점 보정 계수 1.000이 적용되었습니다.
평택시는 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 산업단지 조성으로 인한 인구 유입 및 지역 경제 활성화 기대감이 높습니다. 대상 단지는 준공 19년차로 신축은 아니지만, 주변 공원 및 쇼핑 시설 접근성이 양호하여 실거주 가치는 있습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 아파트는 2007년 준공되어 현재 19년차로, 재건축 연한(30년)까지 11년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 용적률 갭 분석 결과 미등록으로 산출 불가하나, 현재 용적률이 법정 상한(300%) 대비 여유가 있다면 장기적으로 리모델링 또는 재건축 잠재력은 있을 수 있습니다.
평택시의 인구는 꾸준히 증가하고 있으며, 다양한 개발 호재가 진행 중입니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 있을 수 있습니다. 장기적으로는 평택시의 성장 잠재력에 힘입어 가치 상승을 기대할 수 있으나, 신규 공급 물량 소화 여부가 관건이 될 것입니다. 매매가격지수가 하락세인 점을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.
보류