매물 유형: 아파트
분석 번호: 5304
종합 리스크 점수: 50점
대상 매물은 32년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 평택시 내 매매가격지수 하락세와 미분양 증가 추세는 리스크 요인이나, 전월세 가격지수 및 수급 동향은 상승세를 보여 실수요 기반은 견고합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 범위 내에 있어 가격 타당성은 보통 수준으로 판단됩니다.
제시가 1억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 438만 원에서 1억 1,799만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.
첫 번째 비교사례는 동일 단지 10층, 전용 49.95㎡ 매물로 2026년 4월 1억 500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 438만 원입니다. 두 번째 비교사례는 동일 단지 2층, 전용 49.95㎡ 매물로 2026년 5월 1억 1,800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 1,799만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높으나, 두 번째 사례는 층구간 감점(-10점)이 반영되었습니다.
대상 아파트는 송탄역(1호선)까지 도보 10분 거리의 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 32년 경과된 건물로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 소규모 단지 규모와 낮은 주차대수는 단지 경쟁력을 저해하는 요소입니다. 인근에 지산초록공원 제1주차장(75m)과 뽀로로어린이집(0m) 등 생활 편의시설 및 교육시설이 인접해 있어 실거주 환경은 양호한 편입니다.
준공 32년으로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 법정 상한(250%)을 초과하는 251.54%로 용적률 갭은 -1.539999999999992%p입니다. 이는 재건축 시 사업성 확보에 불리하게 작용할 수 있습니다. 그러나 평택시 내 재개발·재건축 현황(19곳) 및 도시관리계획 변경 고시 등 개발 호재가 존재하므로, 장기적인 관점에서 재건축 가능성은 열려 있습니다. 다만, 실제 사업 추진 여부와 진행 상황은 추가적인 확인이 필요합니다.
평택시 아파트 시장은 매매가격지수 하락과 미분양 증가로 단기적인 가격 상승은 제한적일 것으로 보입니다. 그러나 전월세 시장의 견고한 상승세와 평택당진항 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발사업 등 지역 개발 호재는 중장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 송탄역 역세권과 재건축 연한 도달은 장기적인 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 대규모 신규 공급 예정 물량이 시장에 미칠 영향을 주시하며 신중하게 접근해야 합니다.
보류