매물 유형: 아파트
분석 번호: 5316
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 31년 된 노후 단지로 재건축 연한에 도달했으며, 높은 용적률 갭으로 개발 잠재력이 매우 높습니다. 평택시의 활발한 개발 호재와 인구 증가 추세는 긍정적이나, 신규 아파트 공급 물량이 많아 단기적인 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입가치 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트는 다소 제한적일 수 있습니다.
제시가 1억 7,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 4,000만 원에서 1억 4,000만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 비교사례 대비 약 3,500만 원 높은 수준으로, 가격적 메리트는 다소 제한적일 수 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지(신명보람), 동일 지역(통복동)에 위치하며 2026년 6월에 거래된 1층 59.97㎡ 아파트입니다. 실거래가는 1억 4,000만 원이며, 전용면적 기준 평당가는 772만 원/평입니다. 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점 보정 계수는 모두 1.000으로, 비교사례와 대상 매물 간의 조건이 매우 유사하여 보정 없이 1억 4,000만 원의 대입가치가 산출되었습니다.
대상 아파트는 평택시 통복동에 위치하며, 31년 된 노후 단지입니다. 세대당 주차대수가 0.72대로 부족하며, 소규모 단지라는 점은 단지 경쟁력을 약화시키는 요인입니다. 주변에 원앙공원, 세븐일레븐, 박애병원 등 편의시설은 갖추고 있으나, 지하철역과의 접근성은 떨어집니다. 다만, 통복동 인구가 최근 4년간 69.1% 증가하는 등 지역 인구 유입이 활발하며, 평택시 전반의 개발 호재가 많다는 점은 긍정적입니다. 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭은 장기적인 투자 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 1995년 준공되어 건물 나이 31년으로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 58.76%로 법정 상한 300% 대비 241.24%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 매우 높습니다. 이는 향후 재건축 추진 시 사업성을 확보하는 데 유리하게 작용할 것입니다. 다만, 소규모 단지 특성상 사업 추진 동력 확보에 어려움이 있을 수 있으며, 실제 재건축까지는 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.
평택시 아파트 시장은 매매가격지수 하락세에도 불구하고 전월세 시장은 견조한 상승세를 보이고 있습니다. 매매수급동향이 수요 우위를 나타내고 있으나, 19,733세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 물량이 예정되어 있어 향후 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 대상 아파트는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 장기적인 개발 잠재력은 높으나, 단기적으로는 신규 공급에 따른 경쟁 심화와 노후 단지라는 점이 리스크로 작용할 수 있습니다. 평택시의 지속적인 인구 유입과 개발 호재는 긍정적인 요인이지만, 제시가가 비교사례 대비 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다.
보류