매물 유형: 아파트
분석 번호: 5317
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 준공 33년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가집니다. 평택역 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 평택시 전반의 인구 증가 및 전월세 가격 상승 추세는 긍정적입니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 2억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 8,718만 원 ~ 최고 1억 9,483만 원) 대비 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 기대감이나 특정 요인이 반영되었을 가능성이 있습니다.
비교사례 #1은 통복동 삼성아파트 8층 76.26㎡로 2026년 3월 1억 9,700만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 1억 9,483만 원입니다. 전용면적 기준 평당가는 845만 원입니다. 비교사례 #2는 통복동 삼성아파트 8층 76.26㎡로 2026년 2월 1억 9,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 1억 8,718만 원입니다. 전용면적 기준 평당가는 811만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 한국부동산원 지가변동률 지수를 기반으로 각각 0.989, 0.985가 적용되었습니다.
대상 단지는 평택역 준역세권(도보 8분)에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 평택시 전체 인구는 증가 추세에 있으며, 전월세 시장도 강세를 보이고 있어 실수요 기반은 견고합니다. 그러나 제시 매매가가 비준가격 스펙트럼 상단을 초과하는 수준이며, 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 투자 가치 상승은 제한적일 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 가능성이 투자 가치를 높이는 주요 요인이 될 수 있습니다.
대상 아파트는 1993년 준공되어 33년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 재건축 사업 추진 가능성은 높습니다. 다만, 재건축은 긴 시간과 막대한 비용이 소요되는 프로젝트이므로, 현재 추진 상황 및 주민 동의율, 사업성 등을 면밀히 검토해야 합니다. 인근에 특별한 재건축 인허가 현황은 확인되지 않았습니다.
평택시의 매매가격지수는 하락세를 보이지만, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 시장의 기본적인 수요는 탄탄합니다. 평택당진항 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발사업 등 지역 내 다양한 개발 호재는 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 평택시의 높은 미분양 현황과 19,733세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 상당한 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 이는 매매가 상승을 제약하고 경쟁을 심화시킬 수 있는 리스크 요인입니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부가 가장 큰 변수가 될 것으로 보입니다.
보류