매물 유형: 아파트
분석 번호: 5325
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 평택시 비전동에 위치한 비전경남아너스빌 아파트로, 준공 17년차의 중형 단지입니다. 평택시의 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있으며, 매매수급동향은 상승세를 보이고 있습니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으나, 다양한 도시개발 및 도로개설 사업이 고시되어 지역 가치 상승의 잠재력도 함께 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 제한적일 수 있습니다.
제시된 매매가 3억 7,200만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 4,749만 원에서 3억 7,522만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치 대비 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.
#1 비교사례는 비전동 동일 단지 8층, 전용면적 121.541㎡의 매물로 2026년 5월 3억 6,000만 원에 거래되었습니다. 대상 매물(17층)과의 층구간 차이로 인해 10점 감점되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 5,999만 원입니다. #2 비교사례는 비전동 동일 단지 7층, 전용면적 121.541㎡의 매물로 2026년 5월 3억 4,750만 원에 거래되었습니다. 층구간 차이로 10점 감점되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 4,749만 원입니다. #3 비교사례는 비전동 동일 단지 11층, 전용면적 122.374㎡의 매물로 2026년 1월 3억 8,500만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 및 층구간 차이로 10점 감점되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 7,522만 원입니다.
비전경남아너스빌은 903세대의 중대형 단지로 기본적인 단지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 인근에 경남아너스빌어린이공원, CU 편의점, 굿모닝병원, 평택아너스어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 평택시 전체적으로는 매매가격지수가 하락세이나 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 임대수익 측면에서는 안정적인 흐름을 보일 수 있습니다. 다만, 대규모 신규 공급 예정 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
준공 17년차로 재건축 연한(30년)까지는 13년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 있어 재건축 사업성 판단은 어렵습니다.
평택시는 '평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성공사', '평택 가곡2지구 도시개발사업', '평택(남부) 도시계획시설 115호 근린공원 결정(변경)' 등 다양한 개발 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 장기적으로 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 특히 반도체 관련 산업 유치 및 인프라 확충 소식은 긍정적인 요인입니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 물량과 현재 미분양 현황은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있습니다. 따라서 장기적인 관점에서 접근하되, 공급 물량 추이와 미분양 해소 여부를 지속적으로 관찰하는 것이 중요합니다.
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